文 | 都市快报记者 张康康

接连不断的调控加码和错综复杂的市场环境，让杭州楼市的走向，进入了一种“谁也说不清”的状态。

相比未来的不确定性，现在的楼市情况，还是基本能够摸清楚的。这对于买卖双方来说，也是一个不错的参考。

所以，今天快房网以最能反映真实情况的二手房行情为基础，来给广大快房网用户，详细分析下当前的楼市。

1

二手房成交开始下滑了

先来看看春节以来，杭州商品房和二手房成交情况的对比。

杭州市区（所有限购区域）

商品房

二手房

一二手房差额

1.30-2.5

253

304

51

2.6-2.12

1327

1495

168

2.13-2.19

2034

2418

384

2.20-2.26

2687

3375

688

2.27-3.5（限购范围扩大）

4381

3354

-1027

3.6-3.12

2728

3199

471

3.13-3.19

5037

3797

-1240

3.20-3.26

4399

3815

-584

3.27-4.2（认房又认贷）

4650

4148

-502

4.3-4.9

2824

1876

-948

4.10-4.16

3819

2834

-985

4.17

595

366

-229

4.18

452

432

-20

4.19

597

395

-202

4.20

531

398

-133

单位：套

数据：快房网K指数研究室

通过上述两张图表，可以总结出这么几个特点：

展开全文

1、就4月以来的情况看，二手房的成交量，已经出现了下滑趋势。日均成交量，基本在400套以下。

2、以3月中旬为分界线，二手房成交量开始低于商品房成交量。

之所以会出现这两个结论，是有违一般市场规律的。因为，在新房限价的背景下，新房变得非常难买（关系户多），反而促使大量需求转向不受限制的二手房，成交量因此水涨船高，甚至超过新房。

2

有中介挂牌量少了4成

背后的原因是什么？是因为调控的加码，让购房者变得犹豫观望，暂缓了买房计划么？

3月3日，杭州限购范围扩大，大江东富阳纳入其中，本地人限购二套；3月29日，本市户籍成年单身（含离异）限购一套，二套房认房又认贷，首付最低6成。

两次大力度的政策加码，当然会让一部分人，放弃购房，进入观望。但这并不是二手房交易量下滑的主要原因。相反，调控之后，购房者买房的热情，并没有太大的减弱。

比如，最近的几个周末，杭州新开或加推房源的楼盘，大部分的销售情况，都挺好的。一些热门区域的楼盘，平时人气也不错。城南的一个新盘，本周二工作日早上9点，就出现了很多看房客户。

二手房也是如此，买房需求依旧强烈。

一位几年前买错房（选了一个差的区域，房价基本没怎么涨）的购房者，看中了一套二手房，前两天的工作日，早上8点半，就拉着中介拿着定金去敲房东的门，完全不管首付从4成变成了6成和是否有双税。

或许是看到了买家的诚心，房东也非常干脆的和他签了约。房东问了一句，为什么这么着急买房？买家说了一句话——“选择比努力重要，买房也是这样，看中了就赶紧买。”

那么，到底是什么原因，让二手房的成交开始出现疲软态势呢？

原因主要出现在房东身上。杭州我爱我家市场品牌部的相关负责人说，通过门店反馈来看，最近挂牌房源量少了很多，很多房东明确表示不卖了。

挂牌房源量少了多少？杭州有一家中介公司是这样说的，新政前后，挂牌房源量大概只剩下原来的6成，也就是大幅减少了4成。

3

调控之下房东不敢卖了

房东为什么不想卖了？这跟调控有关，但却不是卖不掉、卖不出好价钱的原因，而是内心里不敢卖了！

比如，有一位房东，今年本打算置换的，后来出了认房又认贷的政策，首付从4成提高到了6成，就只能取消置换计划。“6成首付压力太大了，而且二手房交易时间长，说不定卖房过程中，还会出什么政策，变数太大。”这位房东说。

还有一位陈女士，她的遭遇就比较悲催了。3月初，她跟一位买家达成了协议（唯一住房），准备卖了再买一套。政策加码后，买家违约不买了，而作为离异的陈女士就惨了——房子不仅没卖掉，自己也成了没房票一族（单身限购一套，卖了首付也要提高到6成）。

让这些置换一族不敢卖房，还有一个现实原因——就算卖了房子，想买的房子也很难买到。已经在一个热门新盘登记的陈先生，最近接到销售员的"秘密消息"——项目关系户太多，准备偷偷开盘。你的关系不够硬，不一定能买得到，还得找个更好的关系。为此，陈先生还特别准备了两三个候选楼盘。

一些坚定看好杭州楼市的多套房产拥有者，他们干脆舍不得卖了。谁知道政策会怎么变，卖了就不能再买了，还是留着比较好。

城北的一位陈女士，有卖房的打算，但她一点都不急。房子是在中介公司挂牌了，但价格明显高出当前价格不少。“我觉得杭州房价还要涨，价格挂高点，有人买那就卖，没人买就放着再说。”

像陈女士这样的房东，不在少数。随便查阅下杭州一些中介公司的挂牌房源，你明显可以发现价格高得有点离谱。比如，下沙沿江某普通小区的一套125方大户型房源，挂牌价居然达到了270万，这个价格基本不可能出手。

当然，政府加大监管方面，也是原因之一。

就在几天前，为进一步加强房地产开发销售中介管理，杭州市房地产市场持续健康发展协调小组下发了《关于印发<杭州市整顿规范房地产开发销售中介行为联合专项执法行动工作方案>的通知》。

《通知》对于房地产中介机构，特别强调从严打击未按规定备案、发布虚假房源、强制交易、低买高卖赚取差价、侵占挪用交易资金、囤积房源恶意炒作、未将房屋抵押查封等限制交易及时告知购房人、为不符合交易条件房屋提供中介等行为等违法违规行为。

更严厉的规定之下，那些不那么“合规”的房源，自然会少很多。

4

楼市热度的降温 还需要时间

说了这么多，很多人可能还是看得不太明白，最后再简单总结一下：

杭州楼市发展到现在，政策是越来越严了，但楼市热度目前还没有出现太大的降温迹象。

打个比方，调控加码前，热门楼盘的一套房子，可能有四个人盯着；加码后，买房的人确实少了，但远远还没有到冷清的地步，只是从一套房子四个人抢，变成了一套房子二个人抢。

这绝对没有吹嘘楼市的意思，而是当下的现实情况。比如，上文中提及的某个新盘，因为关系户太多，准备偷偷开盘了事；还有城南的一个新盘，首期预计推200多套房子，明确有意向的客户，却超过了900组。

很多新盘，早在开盘前一两个月，就已经提前落位了房源，开盘更多的是走个流程而已。

当然，接下来的楼市，绝不可能继续这么火热。但是，具体会怎么样，谁也说不清楚。

我想只有等到这批极度看好楼市，等到迫切买房的需求消化得差不多了；同时高压的调控政策继续施行，甚至继续加码；然后，等供应量持续上来，那么，多重作用下，楼市肯定会出现一些转变。但情况究竟会怎么样，只能交给时间了。

来源：快房网（kfw001_weixin）

编辑：浅眠

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