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最近周围不少人抱怨：一手房不好买，二手房也难搞。现实呢？2016年7月，上海二手房指数为3784点，比上月上升98点，环比上涨2.57%，涨幅扩大1.02个百分点，环比涨幅在连续四个月收窄后出现反弹。上海楼市现状是：改善型居住需求成为楼市主导；新房越来越高端化；买房置换虽然首选一手房，但现实是正在二手房化，因为新房供给越来越少。

上海二手住宅成交突破3.5万套

量价齐升

2016年7月，上海二手住宅成交突破3.5万套，量价同向强劲，其中7月下半月成交量出现快速增长。

上海二手房指数办公室认为，“3.25”政策边际效应减弱，市场观望情绪渐退，部分成交价格已坐实3月最高峰的挂牌价。

市场特征表现为：一、在连续4个月价格涨幅收窄之后，出现涨幅扩大走势，市场震荡中房价进入新一轮的高位运行；二、量价同向强劲，成交量作为市场原动力，本月环比上涨40%，支撑了房价涨幅的反弹，这种升势或是后市大热的前兆；三、市场情绪扭转，入市欲望提升，一季度的高成交量中，部分卖房置换案例已在6、7月完成前部分，拿到现金的置换者见市场企稳、价格坐实纷纷购入；四、上海一手普通住宅在售不足2万套，有效供应紧缺加上开盘价格高企，不少刚需买家分流至二手房市场，300万元以内新兴城区刚需房成为交易主力；五、7月地王现象频现，市场“恐涨”情绪再起，不少邻近地王板块的二手房价格出现3-5%的涨幅。截至2016年7月31日，全市二手住宅挂牌量为146634套，较上月上升0.51%。其中，内环内挂牌量为34026套，较上月下降1%，内外环、外环外挂牌量分别为79529套、33079套，较上月分别上升0.19%、2.9%。内环内挂牌量持续下降，供应端区域分化可见。

7月底，中共上海市委、市政府举行“崇明撤县设区”工作大会，对于提升崇明在全市的地位、加快发展有重大利好。果然，前不久长兴岛两宅地均以超200%的溢价率拍出，轨交19号线规划已定，崇明房价补涨即在眼前。

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地王效应持续发酵

7月，市区内浦东内环、静安、黄浦改善居多，分别上涨2.95%、2.63%、2.61%；杨浦、普陀刚需集中，分别上涨2.62%、2.54%。热门区域新增挂牌减少，其中，内环附近的改善型房源，600-1000万的大二房及小三房成交较好，议价空间几乎关闭。

究其原因，内环内一手改善住宅供应均处低位且价格高企，一些楼盘更是出现“日光”现象；二手房适销对路房源维持涨价，平均幅度在2%-3%，市场风向由双方博弈转为卖家强势。买家抢房、卖家跳价等频现，少数热门板块的改善成交比例达到4成以上，驱动量价强势向上。而中环附近的300万以内的二室户老工房（售后公房）成交抬头，观望气氛逐渐退去，中介带看出现3成增长，一些观望客开始看房选房。80后买家成交占比超5成且购房首选二房户型。不少投资型买家着眼于较高的租金回报率，选择购入市区老工房（售后公房）。

7月，新兴城区整体上涨2.52%，涨幅较上月扩大1.17个百分点。宝山、闵行、嘉定、松江近市区部分成交集中，分别上涨2.59%、2.57%、2.51%、2.45%。成交案例中刚需房源比例明显提升。新兴城区6、7月来的多宗土地高溢价成交，房价预期不及楼板价刷新，致使板块及周边带看升温3成以上。抽样显示，300万以内的次新二房最受买家青睐，其中，嘉定、松江的主城区板块成交集中，占比近三成，一套房源多个客户看房。首批社保满期的外省市在沪人员入市成为需求补充。

另外，轨交房中轨交8号线沿线板块成交量大，热门小区挂牌量出现2-3成的缩小。

7月，非新兴城区整体上涨2.53%，涨幅较上月扩大1.48个百分点。金山、奉贤成交升温，分别上涨2.38%、2.18%。主要受主城区大量需求入市推动所致，调查显示，金山新城和奉贤南桥占全区成交6成以上，分别上涨2.95%、2.18%。究其原因，这些板块内2万左右的单价成为不少买家心中的价格洼地，购房需求不断涌入。而崇明区域内长兴岛和堡镇分别上涨2.85%、2.79%，投资兼带养老、度假性质的购房成为主流。浦东外环外如祝桥等板块，受88亿年内总价地王拉动，上涨2.97%。

上涨板块超过八五成

2016年7月，全市130个板块中，上涨板块111个，占比85.4%；下跌板块12个，占比9.2%；持平板块7个，占比5.4%。

上涨板块平均上涨2.81%，且表现为量价齐涨。挂牌房源议价空间缩小甚至关闭，取而代之的是卖家纷纷提价，在市场震荡向上的行情中，面对优质房源买家也愿意接受。

调查显示，市区外围板块及新兴城区邻近市区的板块涨幅较大，如普陀桃浦、青浦徐泾、浦东北蔡、嘉定南翔分别上涨3.09%、3.06%、3.01%、2.95%。其中，250-350万的次新二室户或二室带厅的老工房（售后公房）成交最为集中。而改善案例中，杨浦新江湾城、浦东联洋、徐汇万体馆、长宁中山公园等板块成交最热，分别上涨3.12%、3.11%、3.04%、2.97%，在刚需逐渐释放的情况下，置换改善交易周期缩短，600-1000万的品牌次新二房或三房交易热度也随之升温，其中不乏以二换一的置换。目前新江湾城地王效应也开始发酵。

持平板块7个，较上月减少11个。涨跌相持板块大幅减少，上涨占先，如大多卖家见成交复苏，心态转好，纷纷调整价格。一些外围板块走出持平行情，如青浦朱家角、松江新桥等板块，价格纷纷由跌转平。

下跌板块平均下跌0.34%，跌幅环比扩大0.04个百分点。下跌板块数量较上月减少9个。市区如虹口曲阳、长宁仙霞、普陀真如分别下跌0.41%、0.39%、0.22%；新兴城区如:宝山通河、浦东航头、青浦重固分别下跌0.51%、0.48%、0.37%。这些下跌板块中的老工房（售后公房）及动迁房出现一波置换潮，不少置换客为能抢到心仪房源，愿意将持有的低总价房源以1%-3%让利。而区域内次新房价格仍然坚挺，市场表现为分化行情。

上海二手房指数办公室认为，“3.25”政策对楼市的影响正逐渐淡化，5、6月成交量相对4月份小幅反弹后，市场观望情绪进一步冲淡。7月后，首批社保满5年的外省市人员开始入市，加上一季度交易高峰中抛房的置换型客户开始大批入市，7月成交出现暴涨属情理之中。

伴随着地王频出对房价预期的刷新，加上目前一手房供应减少，二手房市场或走出政策调整期，迎来新一波需求的高峰。如果政府未出台政策干预，楼市或在震荡向上中重回上涨通道，量价齐升是大概率事件。

责任编辑：李欣荣

文：韩旭

图：本报资料