又到8月底了，按照传统经验来看，房地产行业每年“金九银十”的销售旺季又将来临了。

但是，据多方媒体报道，受房价、调控等因素影响，43.6%的刚需将推迟或取消购房计划，29.3%的刚需依旧观望，无疑给“金九银十”蒙上了不确定的色彩。

据国家统计局数据显示，7月份一线城市房价趋于稳定，广州环比上涨0.4%，上海持平，深圳、北京处于下行通道。二三线涨幅回落，部分三四线房价领涨。

目前而言，不少城市微弱的房价降幅对于买房者来说几乎可以忽略。那么，随着调控持续收紧，未来楼市和房价究竟如何变化呢？

趋势一：房贷继续收紧

进入8月份以来，广州、济南、东莞等城市上调了首套房房贷利率。此前，全国不少一二线城市也对首套房房贷利率进行了不同程度的收紧。

一般在首套房基准利率的基础上上调5%-10%，据报道南京有银行上浮达30%。业内专家预计，信贷政策会继续收紧，不排除有城市跟进。

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趋势二：房企并购加剧

上半年，楼市调控进入最严时期。对于房地产企业来说，最直观的感受就是融资渠道全面收紧，销售增速普遍放缓。

为快速回笼资金，不少城市都出现了全款买房。小开发商资金风险加剧，大开发商通过股权并购等手段获取、补充项目资源。

趋势三：租赁市场活跃

租售并举，无疑是未来房地产行业的重头戏之一。截至目前，九部委公布的全国12个住房租赁试点城市当中，已经有10个出台了相关文件。

随着试点城市的出现、扩大、推广，住房租赁市场必将迎来活跃时期。笔者认为，租赁市场的发展最主要的还是观念的转变。

趋势四：城市发展分化

未来城市会怎么发展，去哪里买房最合适，这些问题你都想过吗？不可否认，未来城市化还会继续，但对于发展成熟的城市来说，怎么发展是一个问题。

笔者认为，针对一二线大城市，未来最适合买房地方是城市圈内的卫星城，特别是轨道交通相连的楼盘。主城区主要会集中发展租赁住房。

其实，从4点趋势可以看出：一方面，房地产行业发展了20年，回归居住属性是必然的，但这并不代表房子会完全摆脱金融属性。

另一方面，稳定楼市是当下主流，租售并举是不可逆的趋势，奢望房价跌回5年前，10年前几乎不可能。买房者应该正视现实。

但是，买房并不急于眼前一时。笔者认为，买房者可以等到年底，不排除房企降价跑量的可能，或等到明年年初根据政策走向做进一步决定。