每年的年末年初，都会出现一个问题：今年明年，房价往哪走？是涨还是降？

结合着一些研报的数据和观点，聊聊2018年的房地产究竟会往哪走？

1

调控政策会不会松动？房产税会不会出台？

最近关于调控政策的新闻比较多。

先是，南京、郑州这些二线城市对高学历人才开放房票购房，有人说，这就是曲线松绑限购；

紧接着，兰州直接光明正大的说，哥们不陪你们玩儿了，我扛不住了，我要先松绑一些区域；

最后，是合肥，合肥说2016年11月之前成交的土地不限价，于是有引来了一帮解读，合肥率先松绑限价。

先是，南京、郑州这些二线城市对高学历人才开放房票购房，有人说，这就是曲线松绑限购；

紧接着，兰州直接光明正大的说，哥们不陪你们玩儿了，我扛不住了，我要先松绑一些区域；

最后，是合肥，合肥说2016年11月之前成交的土地不限价，于是有引来了一帮解读，合肥率先松绑限价。

单单从新闻上看，好像是调控政策松动了那么一些。

就连任志强都说，2018年政府还是有可能松绑限购的，因为现在地方政府的财政已经非常紧张了，紧要关头，不排除松绑限购的可能。

第一，调控目标完成了么？

如果不出意外，2017年中国商品房成交量会干到16亿㎡，成交额会干到13万亿，再次创个新高。

2017年商品房成交量和成交金额▼

展开全文

一二线城市是成交有所萎靡，但市场从一二线城市转移到了三四线城市，三四线城市成交量大幅提高。

市场热度也没有降下来，投资比例再创新高，简直是越限越投资。

很显然，市场成交没有降、市场热度没有降，预期的调控目标也没有完成。

第二，长效机制出台了么？

中央说了，要解决房价的问题，还得靠长效机制。但是在这个解决系统出来之前，肯定要保持市场的稳定，给它留足空间和时间，但是现在看，这个牵扯土地、金融、政府、房企的解决系统还在加快建设阶段，还没有出台。

这个系统一天不出台，短期调控就一天不会放松，一旦放松，房价涨了，空间和时间都没了，谁来背锅？

这才是2018年的政策基本面！

接着说房产税的问题。其实，房产税这个事儿会影响房价，但决定不了房价。你看国外那些国家，哪个因为房产税导致了房价的暴跌？

但是，这些国家倒是因为房产税，提高了地方财政收入，房产税能占到地方财政的50%以上。

说白了，房产税这东西，就是地方政府的钱袋子，解决的是地方政府的地方债问题，不是房价问题。

2

2018年，哪些城市有机会？三四线会不会有机会？

关于哪些城市有机会，记住两个关键点：

盯着供地不足的城市，盯着人口流入大的城市。除此之外，还有两个省心省力的小窍门。

窍门一，看看千亿、百亿房企重仓了哪些城市。

这些百亿级、甚至千亿级的房企，他们更善于对风险的把握，看市场要远比我们这些吃瓜群众更科学。

2016-2017房企拿地分布图▼

TOP50房企最青睐三四线城市▼

我们发现，这些一线房企重点拿地的城市有两大特征：

第一，聚焦五大城市群，环深城市群、环京城市群、环沪城市群、成渝城市群和武郑城市群。

第二、瞄准一线城市周边的三四线城市，尤其是有中短期内有地铁通达的城市。

第一，聚焦五大城市群，环深城市群、环京城市群、环沪城市群、成渝城市群和武郑城市群。

第二、瞄准一线城市周边的三四线城市，尤其是有中短期内有地铁通达的城市。

跟着大房企走，可能不会占多大便宜，但起码不会吃亏，是安全的，他们对风险的把控要远高于我们。

窍门二，看看专家大佬都看好哪些城市，尤其是那些接触一线的人。

这些大佬的背后，也站着一大票的研究机构、专家学者，他们也能接触到一线的客户，他们还经历了多轮的市场周期行情，看问题比普通人更深刻，也更精准。

易居的执行总裁丁祖昱在年终总结中说到，他最看好的城市有：

一二线城市：杭州、三亚（海口）、天津、上海、武汉和重庆；

三四线城市：佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州、南通、东莞、昆山、烟台、徐州、扬州、镇江、中山。

一二线城市：杭州、三亚（海口）、天津、上海、武汉和重庆；

三四线城市：佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州、南通、东莞、昆山、烟台、徐州、扬州、镇江、中山。

吴晓波在年终分享中也提到了几个他最看好的城市：

乌鲁木齐、西安、成渝、昆明、深广、武汉、厦门、郑州、青岛、合肥

乌鲁木齐、西安、成渝、昆明、深广、武汉、厦门、郑州、青岛、合肥

吴晓波认为，中国未来5-10年内，除了北上广深这些城市之外，还会出现这些以千万级人口为基础的超级城市群，而其中很多将来自于中部地区。

而罗振宇在跨年演讲中，也说重点的二三线城市在未来拥有巨大的潜力，他也提到了几个城市：

武汉、福州、济南、郑州

武汉、福州、济南、郑州

重点来了，我们在过去的一年中，也走遍了中国几乎所有的重点城市，对于城市判断和城市选择也有自己的见解（仅供参考）：

未来中国城市的发展，主要解决的问题就是不平衡问题，尤其是一二线城市的差距。

二线城市会崛起，会缩小和一线城市的差距，但三四线城市和一二线城市之间的差距会越来越大。

未来中国城市的发展，主要解决的问题就是不平衡问题，尤其是一二线城市的差距。

二线城市会崛起，会缩小和一线城市的差距，但三四线城市和一二线城市之间的差距会越来越大。

米宅最看好的城市有：

深圳、杭州、南京、成都、武汉、郑州、合肥、重庆、长沙、苏州、昆山、惠州、燕郊（廊坊）

深圳、杭州、南京、成都、武汉、郑州、合肥、重庆、长沙、苏州、昆山、惠州、燕郊（廊坊）

结合房企和专业机构的数据，我们发现有几个城市多次出现，值得关注。

未来一到两年内，购房选择时，需要着重关注的城市：

一线城市：深圳、杭州

二线城市：南京、武汉、郑州、苏州、成都、重庆（还是要慎重）

三四线城市：昆山、惠州

一线城市：深圳、杭州

二线城市：南京、武汉、郑州、苏州、成都、重庆（还是要慎重）

三四线城市：昆山、惠州

至于，其他的三四线城市，我们只需要看这张图，就能明白了。

三四线城市上涨动力不足，市场已经下行；客户越来越难找，渠道成本越来越高，自住越来越少，投资越来越多，风险越来越大。

3

最后，我们来总结一下，看看2018年的房价和房市：

➤政策基本面：

大范围上，调控不会放松；因城施策，个别城市会限购松绑，但都没价值，但松绑了你也不会去买。

➤市场基本面：

一线冰封、二线平稳、三线回落。

大范围洼地不存在，需要去找，去动脑子想。

去供地不足、人口流入强的城市里找，去资金链紧张房企开发的项目中找。

➤城市基本面：

一线看深圳、杭州；二线看郑州、武汉、南京、苏州；三四线看惠州、昆山。

来源：米宅米宅

声明：以上言论仅供参考，不代表上海阿财观点。市场有风险，投资需谨慎。