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一个建成十几年的别墅小区仅入住3户，一宗闲置十几年的地块，为一家由香港企业控股的房企增添了些许“神秘”色彩。

裁判文书网公布的一份金融借款合同纠纷案的民事裁定书，掀开了一家大型金融机构和一家港资房地产公司之间的纠葛，标的额从最初约定不超过70亿元的委托贷款，一度上升到500亿元，但双方在财产价值评估标准方面各执一词。

金融借款纠纷背后，位于北京通州区梨园镇公庄村的别墅项目天地美墅和距离它3.5公里处的一宗闲置地块，成为双方争议的焦点。《中国经营报》记者在实地走访中了解到，天地美墅现房建成多年，至今只有3户入住，目前则对外宣称“不租不卖”；而其开发商在梨园镇梨园村拥有的一宗住宅地块，已维持“晒地皮”状态近20年。

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70亿元委托贷款纠纷

根据民事裁定书，纠纷起源是，北京恒帝隆房地产开发有限公司（以下简称“恒帝隆”）欲通过深圳市思道科投资有限公司（以下简称“思道科”）融资不超过70亿元。

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2015年8月13日，思道科以委托人身份，第三人招商银行南宁分行以受托人身份，签订《委托贷款合同》，约定思道科将其募集的不超过70亿元资金委托第三人向恒帝隆发放和收回贷款。

恒帝隆要拿到这笔贷款的条件是以位于北京市通州区梨园镇公庄村的北京新天地家园项目现房、土地使用权及在建工程作为抵押；思道科与恒帝隆、平安银行股份有限公司朝外支行签订《账户监管合同》，约定销售监管账户的资金仅用于偿还贷款本息，不得挪作他用。

2015年8月28日、9月16日，招商银行南宁分行按照思道科通知，先后两次向恒帝隆共计发放贷款59.34亿元。

2018年3月15日，广东省高级人民法院受理了思道科与恒帝隆合同纠纷案。思道科在诉讼中称恒帝隆未按照合同约定用途使用贷款，且从2017年3月21日起拖欠利息，请求法院判令恒帝隆归还贷款本息、拖欠贷款利息的罚息、未按合同约定使用贷款的罚息等共计约75.43亿元。

思道科申请财产保全后，广东省高院裁定查封、扣押、冻结恒帝隆公司名下约75.43亿元财产。《查封、扣押、冻结财产通知书》显示，法院冻结了恒帝隆持有的北京恒帝隆物业管理服务有限公司80%股权、恒帝隆公司在平安银行北京朝外支行账户中的5.75万元、恒帝隆名下7宗土地、恒帝隆名下不动产共计1038套。

恒帝隆对此提出异议，认为明显超标的额查封，已查封财产价值高达约500亿元。案件争议的焦点之一，即是思道科与恒帝隆对法院查封的恒帝隆名下7宗土地与1038套不动产的价值意见不一。

恒帝隆于2018年6月14日出具给法院的评估报告称，上述7宗土地中，京通国用（2014 出）第00087号土地使用权评估价值为81.24亿元，1038套房产评估价值为184.55亿元。

而思道科提供给法院的评估报告认为京通国用（2014 出）第00087号土地使用权评估价值为52.05亿元，扣除转让税费31.34亿元后，评估净值为20.71亿元。1038套房产评估价值为114.81亿元，扣除转让税费23.63亿元后，评估净值为91.18亿元。

法院最新裁定结果为，解除对京通国用（2014出）第00087号土地使用权的查封措施、对恒帝隆在平安银行北京朝外支行账户的冻结措施以及对恒帝隆在北京恒帝隆物业管理服务有限公司所持有的80%股权的冻结措施。

对此结果，思道科方面是否认可尚未可知。工商资料显示，恒帝隆实际控制人为香港亿盛亚洲有限公司（以下简称“香港亿盛”）。记者分别联系思道科与恒帝隆方面采访，恒帝隆公司及其代理律师均拒绝了采访，思道科也暂未回复记者的采访函。

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别墅建成逾10年仅入住3户

公开信息显示，作为恒帝隆抵押物的北京新天地家园，位于通州新城核心地区，紧邻现代音乐学院，对外售卖名称是“天地美墅”，主打欧式风格独栋别墅以及9万平方米大型商街。

记者实地走访天地美墅项目时看到，底商几乎全部空置，仅南门东侧开业一家洗车行，多栋别墅看似无人居住，这得到了附近多位居民的肯定。提到天地美墅，多位居民表示“十几年了，没人住，小区面积很大”，而铁门内的景象则鲜为人知，“保安把守很严，进不去。”

天地美墅除南门外有保安把守，供人进出外，其他门均上了锁。记者隔着铁门看到，小区内有工作人员在修剪绿植。“门口那儿住了3户，其他都空着呢。”一位负责维护该小区外围绿化的附近居民告诉记者。“这房子得1000多万，一户有的是4层，有的是5层，面积很大。”另一位自称在该小区打扫卫生的附近居民说。

在附近居民眼中，天地美墅显得十分“神秘”，大家都知道该小区现房已十几年了，一直空置，但没人知道为什么会空置，各种版本的故事也因此流传。

天地美墅一保安称，该小区目前对外“不租不卖”，当记者询问原因时，对方含糊其辞，只说“牵扯事儿呢，还没解决好”。不过，据保安介绍，小区内部确实只有临近南门处有3户入住，其它房源均空置着，“经常有买房的人来问，但现在不租不卖。去年说今年开始卖，今年到现在都没声。”

记者就天地美墅项目详细情况，多方联系到恒帝隆方面相关人员询问，但均未得到任何有效答复。

在北京市住建委网站可以查询到，2008年，天地美墅有84套房源拿到房屋所有权证，已签约60套，成交均价不到5000元/平方米。目前，天地美墅附近有二手房标价约5万元/平方米。通州区住建委相关负责人表示，天地美墅项目已分批进行了竣工验收，仅剩幼儿园没有办理竣工验收，但未向记者提供相关材料。

值得一提的是，根据裁判文书网公布的案件信息，恒帝隆与韩某、周某、张某等自然人存在买卖合同纠纷，买卖合同均签订于2005年，但到2015年前后，涉案房屋仍存在交付问题。

恒帝隆仍有继续开发天地美墅项目的计划。北京市政府信息公开栏2017年6月21日公开的内容中指出，批复外商投资企业恒帝隆继续开发建设天地美墅五六七区项目，规划建设用地约6.9万平方米，建筑控制规模为25万平方米（不含地下面积），建设内容为住宅及配套、办公、商业、酒店等，估算总投资为13.53亿元。

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地块闲置多年未开发

在距离天地美墅3.5公里处，坐落于通州区梨园镇梨园村的一宗土地，已闲置多年，亦归属于恒帝隆。

恒帝隆与思道科案件争议焦点中，京通国用（2014出）第00087号土地显得至关重要，双方对该地块的土地使用权评估价值分别达到81.24亿元、52.05亿元。

经记者多方查证，京通国用（2014出）第00087号土地原定开发计划中，项目名称为“恒隆家园”；2017年6月，北京市住建委公布了161项拿地未开工项目清单，恒隆家园列于其中。更早些时候，通州区住建委官网在2014年2月21日的消息中称，恒隆家园项目正在进行设计审图，并与绿城京杭广场、金隅大成、富华两地块和华业两地块并列为当年的重点项目。

时至今日，绿城京杭广场、金隅大成等早已建成售罄或出租，但恒隆家园地块仍在闲置中。记者在现场看到，该地块四周被蓝色铁皮围着，风吹日晒下，绿色防尘网已有多处破损，西侧紧挨梨园北小区。

附近居民并不知道恒隆家园的存在，提到恒帝隆，则纷纷表示“十几年前的事儿了”。“这块地空置好久了，快20年了，”一位居民指着旁边的梨园北小区说，“我们小区建起来时，这块地就这样了。”二手房信息平台显示，梨园北小区建成时间是2000年。

土地出让信息显示，恒隆家园地块用途为住宅、商业、地下车库、地下仓储，土地使用面积约为9.4万平方米，建筑面积约61.7万平方米，住宅使用日期至2072年，商业至2042年，地下车库、地下仓储使用期限至2052年。由此推算，该地块出让时间应是在2002年，但土地批准使用日期却为2014年4月8日。

北京市政府信息公开栏公布的《关于通州区恒隆家园项目核准延期的批复》显示，同意恒帝隆继续开发建设恒隆家园项目，有效期延长至2017年1月6日，落款日期为2016年1月4日。

工商信息变更记录显示，2014年2月28日，恒帝隆新增香港亿盛和北京佳越天地经贸有限公司两家股东。2016年11月28日，恒帝隆注册资本从原来的2.78亿元变更为约15.5亿元，其中香港亿盛出资10.93亿元，占注册资本的81%；北京佳越出资2.56亿元，占注册资本的19%。

记者就恒隆家园地块闲置原因以及恒隆家园项目规划等问题致电致函通州区住建委和国土资源局通州分局，但均未收到回复。

来源：中国经营报

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