文/谢逸枫

果然2月房价呈现报复性[小幅度]反弹上涨，老谢没有判断错吧。因为国家统计局数据显示，2月越来越多热点城市房价反弹，三四线城市房价全线上涨，终于在2月房价环比上涨0.3%。印证当前房价非全面止涨、非真跌的假摔，非拐点的变天。一方面是三四线城市房价已全面上涨，热点的越来越城市反弹。另一方面是过去一个月左右，23个非热点与热点的城市加强调控，压制房价上涨的预期。不可思议的逆转了2017年1月房价增幅下降的趋势，2月迎来小幅度上涨反弹的报复性惩罚。尽管限购、限贷、限价、限售、限签政策掩盖了短期房价增幅，实质上受结构性、双合同的因素影响，依然无法掩盖房价最真实的上涨。

老谢一直告警调控，当有形之手代替无形之手，垄断一切市场资源，控制供需、价格时，违背经济规律的计划经济政策，必招市场惩罚、疯狂报复。这就是房价越调越涨、越限越逼着买房的市场逻辑，没有比有形之手更为有效的操控房地产市场。现在有形之手已经渗透到市场每个细胞，深入骨髓，根本无法脱离根深蒂固的住房、土地、金融、财税、产权、供应等一系列制度与经济体制。房价与调控的背后，本质上就是政府的有形之手与市场的无形之手的较量，由于经济体制改革的核心就是市场决定资源配置。

老谢现在就是全面分析下2017年2月70大中城市房价形势与走势，环比看走趋，同比看形势。老谢对判断房地产长周期主要指标是GDP的增速、人口增长、家庭结构分裂率、住房消费、城镇化率、城套率，另外是房价收入比、租金回报率、空置率和住房饱和度的四个因素不可忽略。而房地产短周期主要指标是经济、政策（货币、土地、税收、金融、融资、住房、户籍、规划、城市群（京津冀、珠三角、长三角，还有17个城群）、长效机制、房地产税、遗产税）、资金（货币与房贷供应、利率、房贷首付、资金价格）、供需、库存去化周期，其中金融、货币、信贷与房贷首付及利率的因素影响最大。

老谢认为，平稳是2017年市场发展主基调，分类调控是2017年调控主基调，房价平稳上涨是2017年政策主基调，即房价不要大起大落，不要上涨或下降过快。未来房价上涨不避免，因为政策的目标是保增长稳房价防风险去泡沫，调控解决不了供需、货币、信贷、经济增长、土地财政等一系列楼市、经济问题。目前房地产市场处于短周期的波动期、调整期，政策引起的市场供需、价格波动，只是短期影响。长期看，不会影响到未来中国房地产市场发展大趋势发展。由于中国经济的体制、制度、经济发展模式、地方发展方式、货币、财政、金融、土地、住房、税收、人口问题等一系列问题的改革，短期都不会有根本性、实质性的本质变化。

注：以下数据来源于国家统计局，部分来源于易居研究院、中国指数研究院、中原的新闻报道，文章由谢逸枫独立个人分析研究。无谢逸枫个人特别授权，拒绝任何人、任何单位擅自转载、摘录，如果获得授权，必须注明作者，文章来源于谢逸枫。

第一是按照老谢对2月70城房价数据分析看，2月房价环比上涨幅度反弹扩大，呈现报复性上涨的走势。

老谢认为，判断2017年2月房价走势，第一个指标是70城房价环比变化。2月70城房价环比上涨0.3%，比1月0.24%扩大了0.06%，比去年12月房价环比上涨0.26%扩大0.05%，说明房价呈现上涨反弹，保持小幅度上涨的走势。第二个指标是70城房价同比变化。2月70城房价同比上涨11.8%，比1月12.2%增幅回落0.04%，说明房价没有真实下跌，保持高位上涨的形势，而下跌的房价上涨的幅度，不是房价真正的下跌。

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第三个指标要看网签滞后性，房价是否受到人为因素干预。这显然比较的明显，因为每个城市的地方房价格统计都出现网签滞后性的问题，况且房价控制目标的存在，房价的客观性受严重影响。第四是个指标要看行政管制政策，房价是否受到行政措施因素干预。15个热点城市与部分二三线城市都存在限购、限贷、限签、限价、限售、双合同的政策，房价的真实性以失去。因此，房价是上涨了还是下降了，你懂得的。从总体房价看，房价保持稳定的上涨趋势没有改变。

按照国家统计局公布数据显示，2月70个大中城市房价指数同比涨幅连续三个月回落，环比涨幅则在连续四个月缩窄后再度略有扩大。重点调控的15个热点城市房价多数继续趋稳回落。另一个监控的中国国家统计局数据测算，今年2月70个大中城市新建住宅销售价格指数同比升11.8%，涨幅较上月的12.2%进一步收窄，为连续17个月上涨，但已连三月回落。从环比看，2月新建住宅销售价格较上月上涨0.3%，连续22个月上涨，涨幅在连四月缩窄后再度略有扩大。

第二是2月70城房价是不是拐点？为什么是涨幅见顶不是下降？

老谢告诉你，为什么现在房价没有到拐点，不存在拐点的说法，是因为房价还在上涨，不管是环比还是同比，只是房价上涨的幅度收窄而已，这是其一。其二是什么叫拐点，就是房价直接下降，或者是直线下降，这才叫拐点，这仅仅是波动上涨。同时，房子降价都卖不出去，这就是拐点。或者是发生可怕的房地产崩盘的九种情形，这都不仅是拐点了。其三是房价的变化或者下降、或者收窄，都是政策引起供需变化产生的暂时的临时性的房价波动，长期看还是要上涨的。

其四是房价上涨的城市多于下降的城市，2月环比56个城市上涨比1月多出11个，12个城市下降。其中5个热点城市上涨，33个三线城市全面上涨，23个二线城市上涨。而2月同比67个城市上涨，3个下降。其中一线城市全面上涨，15个热点城市全面上涨，19个二线城市上涨，1个下降；33个三线城市全面上涨，2个下降。其五是按照统计局发布的数据，2017年2月，环比价格变动中，涨幅最高为1.3%，最大跌幅为0.6%。对比此前6个月的数据，房价上涨的城市数量总体处于减少态势，但在2月份有明显增加。

老谢认为，现在的房价不应该讲下降，应该叫涨幅见顶的延续收窄过程。其一是70城房价环比上涨自2015年4月环比上涨0.3%，涨幅见顶时间是2016年9月环比上涨1.8%，1.8%成为过去历史高价水平。到2016年10月房价环比上涨1.07%，到2017年1月环比上涨0.24%，到2月0.3%，涨幅扩大了0.06%。说明这房价不是直接下跌或者是直线下降，是缓缓的涨幅收窄回落到反弹波动过程，已经上涨了23个月。按照另外一份监督的统计数据显示，房价环比自2015年5月份到2017年2月份，已经连续上涨22个月。

其二是70城房价同比上涨自2015年8月1.7%，到2017年1月房价同比上涨12.2%%。即从2016年11月份首次收窄至2017年2月11.8.%，意味着19个月以来同比增幅出现了连续4个月收窄态势，依然保持高位上涨了。按照另一份监督的统计数据显示，到2017年1月房价同比首次收窄10.8%%。即从2016年12月份的10.8%收窄至2017年1月10.7%，到2月继续收窄到10.6%，意味着15个月以来同比连续2个月收窄。其三是一线二线三线城市的房价出现严重的分化，总体看，一二三线城市平均房价依然是保持上涨的。

老谢最不赞同用70个城市或15个热点城市代替全国房价的一刀切说法与做法，这简直是最恶劣的新闻报道，完全违背真实性、客观性、科学性的新闻准则。因为全国共有657个城市（包括287个设区城市、370个县级市），怎么能够用70个城市或者15个热点城市，去讲全国房价。如果划分成一二三四线城市，就是4个一线北上广深城市，27个二线省会、直辖市城市，还有256个三线地级市、370个四线县级市。这就不再讲了。因此，不可以70个城市代替全国房价。

老谢必须强调一点，一二线城市房价基本止涨、基本被“冻结”的结论不对，是错误的。其一是70个城市里面有四个一线市，27个省会城市，即一线城市4个，北京、上海、广州、深圳，二线城市27个，沈阳、长春、哈尔滨、济南、南京、杭州、福州、太原、南昌、合肥、郑州、成都、武汉、长沙、广州、海口、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、石家庄、呼和浩特、拉萨、乌鲁木齐、银川、南宁。其中拉萨没有统计在70个城市房价内。其二是天津、重庆、大连、厦门、宁波、三亚都应该属于二线城市之中了。其三是环比看，一线城市的北京、深圳房价下降，上海、广州上涨。其三是二线有23个城市上涨，下跌的城市是涨幅小幅度回落。而35个三线城市上涨。

第三是2月北京、上海、广州、深圳房价如何走势，为什么只有上海、广州房价上涨？

老谢认为，一线城市中，上海和广州的新建商品住宅价格开始呈现上涨态势，其中，广州环比上涨0.9，上涨环比上涨0.2%，同比上涨分别为广州23.3%，上海25.0%。而北京、深圳环比下降，分别为下降0.1%、0.6%，同比上涨24.1%、同比上涨13.6%。城市分化的趋势没有改变，一线城市亦不例如。按照国家统计局的初步测算，2月一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落，2月份比1月份回落3.0个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续3个月回落，2月份比1月份回落0.4个百分点；三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，2月份比1月份扩大0.3个百分点。

深圳连续2个月领跌15个热点城市、一线城市。当中，2月深圳新建住房价格依然环比下降0.6%，这是自2014年12月开始上涨，到2016年9月份，深圳连续第22个月上涨。自2016年10月首次下降，到2017年2月已经连续下降5个月，并且较之1月份0.5%的降幅扩大了0.1%。其次是成都及郑州，跌幅分别为0.4%与0.3%。1月份，深圳同样与无锡一起，以0.5%的跌幅并列降价榜的首位。2月份，深圳同时也是全国70个大中城市中跌幅最大的城市。深圳连续5个月下降，主要原因在于深圳的供应下降与信贷、限购收紧及限价、限售、限签等政策。

广州一二房价领涨全国。当中，2月广州新建住房价格依然环比上涨了0.9%，这是广州连续第23个月上涨。并且较之1月份0.6%的涨幅有所上升。新房价格方面，15个热门一线二线城市中，广州上涨幅度最大。其次是天津和上海，其余城市均有有所下跌。至于二手房，广州以2.7%领涨，北京则上涨1.3%，深圳则有所下跌。2017年2月广州新建商品住宅均价环比上涨0.9%，比1月0.6%扩大了0.3%，同比上涨23.3%，比1月24%回落0.7%。广州、上海是15个一线和热点二线城市中，唯二房价保持上涨的城市，其中广州的上涨幅度最大。

至此，广州已连续23个月保持房价上涨，但同比涨幅已经连续4个月回落。广州2017年房价仍然存在上涨的动力。其一是“穗六条”期满3年，非穗籍买家将被解除束缚，加速进入市场。其二是地价上涨。广州2016年11月份集中供地，造成“高价地”不断出现，进一步影响了楼市预期。其三是供不应求，库存去化周期6个月以下。其四是广州新增人口在一线城市里面最多。其六是地铁等交通完善、新城规划的大量出台。2010-2016年7年来广州各区的房价都有不同程度的上涨。广州市中心六区的涨幅仍然普遍高于外围五区。其中白云区领涨全市，7年涨幅近150%，白云区的房价早已迈过3字头。

广州市统计局公布了2016年广州市人口规模及分布情况。数据显示，2016年广州市常住人口首次突破1400万人，达1404.35万人，比2015年末增加了54.24万人。人口增量领跑国内一线城市，赶超北上深。有句话常说，物以稀为贵。在人口密集的地方，住房需求将更加强烈，那么供需比例失衡之下，楼市的红利就出现，而房价也就难以下跌。事实也在印证，随着城镇化推进，广州人口数量也在不断增长。根据广州统计局发布的广州年鉴，近10年广州的人口增长情况发现，2006年，广州常住人口数量为996.66万人，至2016年，人口数量高达1404.35万人。

第四是2月70城15个热点城市究竟房价假摔还是真跌？是不是15城房价全面下跌？

在15个一线和热点二线城市中，10个城市新建商品住宅价格环比下降、2个城市持平。其中，深圳以0.6%的跌幅居降价榜首位，其次是成都及郑州，跌幅分别为0.4%与0.3%。1月份，深圳同样与无锡一起，以0.5%的跌幅并列降价榜的首位。2月份，深圳同时也是全国70个大中城市中跌幅最大的城市。在56个上涨的城市中，三亚、西安、重庆、广州和海口五个城市的房价环比增幅最大。三亚房价持续高调，以1.3%的涨幅领涨全国；广州以0.9%的涨幅，继续领涨一线城市。

老谢可以责任的讲，2月70城市热点城市的房价假摔大于真跌，这是因为15个热点城市几乎实施了严重影响房价统计，导致房价失去最真实的市场反应政策。这就是老谢一直强调的，除限购、限贷以外的限价、限售、限签政策与“双合同”的因素，已经掩盖房价上涨的真实性，暂时让房价呈现下降的情景。同时，15个热点城市因区域性及住宅供应与产品的结构性因素，导致房价统计数据失去真实性，一定程度上人为的让房价下降。换句话说，当统计数据来源不真实时，即使是房价表明上看起来是下降的，事实上是假摔，而是上涨。

这就是老谢怀疑2月70城房价假摔还是真跌的根据。不为别的，只求站在市场角度说说心里话。在统计局重点监控的15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比指数中，2月份，3个城市新建商品住宅价格环比上涨，分别为广州、天津、上海；福州和济南环比房价持平；10个城市房价环比下降。统计局数据显示，重点城市中，北京与上海2月新建住宅销售价格指数同比分别上涨22.1%和21.1%，深圳则同比上涨13.5%，合肥同比上涨最大，为40.5%，南京和厦门同比也分别上涨31.8%和36.5%。

老谢认为，15个热点城市房价实际上没有全面止涨，即使是有7个城市房价的下降幅度扩大，另外3个城市房价下降幅度收窄，而5个城市的房价依然呈现上涨的走势，比1月多出2个。因为按照国家统计局的2月15个一线与热点二线城市房价环比看，房价五个城市的天津、上海、济南、福州、广州上涨，还有3个城市南京、无锡、厦门房价下降幅度收窄，而另外7个城市的房价降幅呈现小幅度的扩大。而所谓的15个热点城市的房价看，并非全部是下降的。因此，从房价的真实性看，15个热点城市的房价全面止涨的说法不靠谱，因为限价、限售、限签的政策与双合同的存在，还有住宅供应与产品及区域的结构性因素。

第五是2月70城房价有什么变化？到底释放出几个楼市形势信号？接下来房价会往什么方向走？

老谢从国家统计局提供的2月70城房价数据看，呈现八大变化。其一是2月环比房价上涨幅度连续4个月收窄之后，2月首次反弹回0.3%。其二是2月同比房价上涨幅度连续2个月收窄，收窄到10.6%。其三是三线城市房价集体普涨，达到33个，比1月增加3个。其四是2月一线城市房价广州一枝独秀大涨，上海则由降幅收窄到现在上涨；北京下降；深圳跌幅最大，领涨一线、15个热点是。其五是城市分化继续，2月一线城市房价上涨0.1%，二线城市上涨0.3%与三线城市上涨0.4%。其六是15个热点城市房价反弹，7成降火，5个上涨。其七是二线城市房价领涨全国70大中城市，三亚房价连续领涨70城市，西安、重庆房价居70城市第二、第三，后来居上。第八是2月房价全线上涨，环比上涨的城市达到56个城市，2个持平，同比上涨的城市达到67个，仅仅3个下降。

老谢从2月70城房价的变化与数据上分析，释放出六个关键的楼市发展形势信号。其一是2月房价呈现小幅度报复性反弹上涨，并且70城房价全面上涨的走势，未来上涨压力大。其二是2月房价调控压力大，未来调控继续加码不可避免。其三是一线城市的广州、上海反弹明显，深圳则跌最大，北京其次，调控加码小；广州已出新的调控，上海跟进可能性大。其四是15个热点城市房价趋稳，10个城市下降，回归市场理性，调控总体上效力逐渐显现。但是5个城市上涨，出现反弹信号。五是非热点二线城市与三线城市房价接力一线、二线热点城市上涨。其六是70城市房价环比总体上涨，上涨，呈现小幅度反弹，说明房价上涨的火苗又开始燃烧。

接下来3月70城市房价总体继续降温，环比、同比的房价上涨幅度还会收窄，一旦转变成直接下跌，市场应该会出现维稳的政策，城市分化继续。一方面是15个热点的一二线城市的房价下降转变成收窄降幅，不排除一些热点城市的房价回涨，特别是上海、广州。另一方面是非热点的二线城市与三线城市房价继续上涨，并且扩大上涨的城市。不过，供需紧张、货币超发的根本性问题没有解决，尽管暂时按住了房价上涨的势头，天依然不变。长期看，房价上涨的结果不可避免。

第六是2月70城15个热点城市调控怎么走，房价调控是否会再度加码？

老谢可以这样说，15个热点一二线城市房价调控维持当前现状，并且部分热点城市调控已加码，短期不会放松，并且会贯穿2017年。一方面是15个热点一二线城市房价随时都可能反弹，况且政策与人非因素只是暂时性的，完成控制目标是目标。另一方面是15个热点城市供需、货币、人口、住宅用地供应等一系列问题没有根本性解决，一旦放松必上涨。其三是15个热点城市房价调控已经非常严厉了，如果没有大幅度的上涨，基本不存在调控上加力了。其四是要防止房价过快下跌的风险，避免房价崩盘，危及到楼市、金融、经济、债务的安全。

老谢认为，自2月到3月20日，已有23个市、县、区出台了新一轮楼市限购、限贷调控加码政策。从2016年9月30日开始，全国超过35个城市出台了逾103次有关房地产的约束性调控政策。北上广深四个一线城市均采取了“认房又认贷”政策。按照以往房价调控经验看，一旦15个热点城市房价真正的下跌并且下跌过快，影响到经济稳增长、金融安全与地方经济、地方债务、财政收入、卖地收入、基础实施投资等，房价调控会转变成房价稳定的刺激政策出台，避免房价崩盘。

第七是怎么看房价控制目标目标？

老谢可以说，消失四年已久的中国“房价控制目标”又回来了，房价调控目标正式确立，目的依然是保增长、防风险。老谢还是想说：“不要指望什么调控让房价回到上涨之前的水平，除非发生九种情形的房地产崩盘，否则房价永远没有越来越往后退的可能性。”不是调控降不了房价，是因为地方到上面压根就没想让房价跌下来，所有的调控都是为下轮房价的上涨积蓄动力。2007年的调控，2008年的救市，2009年-2011年的暴涨、调控，2010年的暴涨、调控，2012年的救市，2013年的暴涨、调控，2014年的救市、2015年-2016年的救市、暴涨，2017年的调控，是不是还要涨。

2016年再度提起抑制房价上涨过快与遏制投机投资及防止房地产泡沫，意味着“房价控制目标”卷土重来。当一切的手段与政策措施围绕着如何完成房价控制目标的政治任务之时，房价调控目标就以控制房价涨幅作为判断效果的标准。从2010年开始，地方政府被强制要求制定并公布本地当年度房价控制目标，同时，由住建部代表国务院，对年度本地房价控制目标的完成情况进行考核。对于未完成房价控制目标，且在落实国务院房地产调控政策不力主要行政负责人进行约谈、诫勉直至进行行政处分，从而形成了对地方政府的压力。

自2010年“年度房价控制目标”确认，截至2011年3月31日，全国657个城市（包括287个设区城市、370个县级市）中，已有608个城市（包括281个设区城市、327个县级市）公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%。一直实施到2013年，到2014年逐渐退场，2015年一字未提。与“年度房价控制目标”退场连带发生的，是“年度房价控制目标”不再成为对地方政府主要行政首长和部门负责人的考核主要指标。值得思考的是，最后没有一个官员因为房价控制目标是否完成受到处理的，不可思议的是房价最凶猛城市官员，上升最看。

国家统计局1月18日发布了2017年2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行了解读。其一是15个一线和热点二线城市中10个城市新建商品住宅价格环比下降、2个城市持平。2月份，15个一线和热点二线城市在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下，新建商品住宅成交量继续减少，房价环比综合平均略有下降，降幅与上月持平。与上月相比，10个城市新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.6个百分点之间；2个城市环比持平；其余3个城市环比涨幅均在1%以内。

与上年12月相比，12个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.1至1.1个百分点之间；2个城市持平；仅有1个城市上涨。从成交量看，2月份12个城市新建商品住宅网签成交量比上月有所下降。其中，5个城市成交量环比下降60%-40%，2个城市下降40%-20%，5个城市下降20%以内。其二是一二线城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，环比较为平稳。从同比看，70个城市中有20个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，其中多为一二线城市。

初步测算，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落，2月份比1月份回落3.0个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续3个月回落，2月份比1月份回落0.4个百分点；三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，2月份比1月份扩大0.3个百分点。从环比看，70个城市中，多数城市新建商品住宅价格下降或涨幅在0.5%及以内。其中，新建商品住宅价格环比下降的城市有12个，持平的城市有2个，涨幅在0.5%及以内的城市有37个，涨幅在0.5%以上的城市有19个。分城市看，2月份一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%，二线城市上涨0.3%，三线城市上涨0.4%。