第一地产直播“说红楼”，本期解读“新鲜出炉”的《上海市城市总体规划（2016-2040）》草案。

　　现场，楼市名嘴——李战军老师火力全开，直指“新规划”是行政思维，前瞻性不够。楼市活地图——夏良老师，则带来更为实用的置业指南，表示上海未来买房要“看东！看北！看轨交！”房产才子——王巍立兼任代理主播，提问犀利而专业。

　　盆友们，是不是后悔没有赶来看直播？没有关系，我们马上为你整理最新干货！9大主城副中心

　　在中心城区继续提升五角场、真如、花木3个副中心的功能，新增金桥、张江2个副中心。并设置宝山、莘庄、虹桥、川沙，4个主城副中心。

　　李战军城市副中心？充其量是一个区域中心！这次规划中，将 徐家汇排除在城市副中心之外，却要在花木、张江、金桥、川沙，这四个地理位置紧挨在一起的地方，定位为4个城市副中心，这不太科学。 像花木，现在都还没有城市副中心的样子，最多充其量就是区域中心。夏良城市需要这么多中心吗？

　　这次的规划我们用数字来解读，比较形象的是“95223”。即为9大主城副中心，5个新城中心，2个核心镇，23个城镇圈。但是城市需要这么多中心吗？在我看来， 上海未来发展格局中，虹桥商务区和川沙会比较像城市副中心。

　　李战军规划要去中心!“去中心化”是我今天要格外强调的。 人为制定谁是副中心谁是中心，这是不科学的。 规划要做的是去中心！现在城市规划讲究网络节点化，所以”2040规划“，我看不到前瞻性。

　　上海奥运选址

　　上海未来存量用地转型发展的九个着力区域，其中包括松江东北部，嘉定东南部、桃浦-南大、复兴岛-军工路、川沙东沟-高化、杨浦大桥、吴淞工业区、大场机场地区，以及吴泾奥运会预选址以浦江镇滨江地区。

　　王巍立奥运场馆应该伞状分布上海的奥运会建设开发，基本应该是伞状分布的。毕竟，上海本身的体育场馆资源很多。夏良奥运选址应该在黄浦江两岸

　　上海的城市发展灵魂是黄浦江，所以主会场选址不会跑题，还将在黄浦江搜寻。我认为比较 有可能的是前滩，闵行滨江。

　　李战军奥运场馆应该为民所用上海这个城市需要奥运会，我相信如果成功举办，上海一定和2008年北京有所不同。但是 奥运结束，场馆应该成为上海市民可以自由进入的场所。

　　吴泾奥运规划图

　　轨道交通建设

　　上海将形成市域线、市区线、局域线3个层次的轨交网络，并构建“八射八联”轨道交通市域网络。

　　夏良上海市域线相当不够从2040规划来看，亮点比较突出是 市域线的规划。目前，上海市域快速线，只有金山一条。快速进入中心城市的快速干线远远不够。李战军11号线花桥段只是象征性

　　应该 多建设嘉兴、昆山、南通进入上海的廉价通道。价格一定要亲民！现在11号线花桥段，只是象征性意义，车次密度没有得到满足。

　　上海市域线规划图

　　上海2020年轨交规划图

　　限制2500万人口上海将严格落实中央严控超大城市人口规模的要求。缓解人口快速增长与资源环境紧约束之间的矛盾，至2020年，将常住人口控制在2500万人以内，至2040年控制在2500万人左右。

　　李战军上海面临人口老龄化上海核心问题不是房价问题，而是面临 城市人口老龄化。60岁以上已经三分之一。 这个城市会因为老龄化而衰败。夏良2500万？至少5000万！

　　2040年总规划最不易实现的是2500万人口的限制。上海2040能控制在5000万就不错了。1949年上海人口在 700万，1979年是1242万 ，2010年2300万。可以看出每30年，上海人口就翻倍。所以， 2040再翻倍完全有可能。

　　李战军人口封闭会导致发展停滞 行政性的人口控制，不是城市衰败，就是人口控制计划失败。上海是世界级的城市，要强调城市的包容性，可以用房价、租金等，来协调不同收入阶层的生活。

　　上海中环北抬规划图网友提问1 最有同城效应的周边区域？1、昆山李战军：主要看上下班高峰通勤的线路，第一位是昆山。 2、太仓夏良：真正吸引上海周边买房，还是交通城际的通勤化。但根据花桥新的土地楼板价，未来也要卖3万/平。所以我比较看好的是太仓。2025年，嘉闵线要到太仓了。沪宁城际高铁可以做到通勤化的话，高铁20分钟就到了。

　　3、崇明李战军：上海完全可以把崇明开发起来。近来年，崇明几乎没有安排基础设施，最大投资就是一条越江隧道。振兴崇明，可以借鉴苏州河两岸、黄浦江两岸的开发，从而扩展到长江口两岸。

　　上海19号线规划图2 未来上海买房看哪里？1、东看浦东，北看北中环，以及19号线沿线夏良： 外高桥到周浦，是上海未来产业最具有导向的区域。张江从2005年开始，租售比最高3.8%，这块区域是产业集聚的区域。第二是祝桥航空城，会和浦东机场建大型枢纽，海陆空一体化。北中环区域，大宁、新江湾国际社区已经被认可了。从凉城、顾村共富近期土拍可以看出来。 北中环是未来发展的趋向。另外，值得注意的是 19号线，这条线路贯穿南北，从杨行、上海北高铁、凉城、北外滩、陆家嘴世博、后滩、浅滩、梅陇，跨越了上海的中心城区。

　　2、买房要趁早李战军：买房第一以 轨交为导向，第二是以 产业规划为导向。上海很大，上海土地价格是轮涨的。对于买房人一样，是要找顺眼的，子女上学方便的。心态要好，你看中的就去买，买不起就买上海周边的。

　　3、上海买房机会区域

　　夏良：

　　A北面杨行：目前主力房价3.5万（吴淞城市副中心、高铁北站枢纽、19号线起点站）、大场目前主力房价4万（新静安直接辐射区域、中环北抬后的内中环区域、南大敏感区产业转型、大场机场搬迁、市北快线+15、18、22号线）、凉城目前主力房价4.5万（大宁和五角场的邻居，虹口内中环价值洼地，19、20号线双轨交）

　　B西面江桥：目前主力房价3.6万（划入主城区的虹桥城市副中心范围内、外环价值洼地、13、14号线、嘉闵线），万达、龙湖来了!

　　C东面张江：目前主力房价5.5万（指标楼盘张江汤臣豪园二期7.1万，2005年开盘价6888起，10年翻10倍！），代表浦东未来发展方向的“一轴一带”交汇点在张江、2040总规中上海城市定位排名最前的“创新之城”主战场在张江，张江房产的租售比（3.8高于全市2.2的平均值7成多）全市最高，新增的5个城市副中心里也有张江，张江永远“涨”！

　　D东面祝桥航空城：目前主力房价2.3万，未来三大利好：上海东站、机场快线、大飞机制造，5年内再造一个“大虹桥交通枢纽”不是梦。

　　E南面华泾：目前主力房价4.1万，行政区隶属“高大上”的徐汇，周边可谓是书香门第，有上海中学、华理工、大紫竹，上承徐汇滨江，南接闵行滨江（可能有吴泾奥运预留地），江对面是炙手可热的浦东“金靴子”前滩，目前是轨交盲区，将来是轨交爆点，有15、19、22、23、机场快线五条轨交汇聚于此。

　　F南面海湾：目前主力房价1.3万，说来很伤心，2009年海湾也是这个价，7年没涨价的地方，不要说是在上海，放眼全国也难找！面对南桥新地王5.5万的保本价，南桥南10公里的海湾终于出现了涨的苗头。未来市域铁路南北干线起点在海湾，一线直达前滩世博陆家嘴，海湾快要熬出头了！

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