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赣州楼市

2022年总结及2023年展望

- SUMMARY AND OUTLOOK -

前言

Preface —

2023年1月17日，国家统计局发布数据显示，2022年全国商品房销售面积13.58亿平方米，同比下降24.3%，创7年来新低。市场需求透支、疫情反复、调控过度……多因素叠加之下，2022年房地产市场成交量及成交价格双回落至2015年水平。量价齐跌之下，加上经济形势动荡，消费者购房信心受挫，房企回款速度下降，房地产行业面临巨大挑战。

2022年末，随着房地产政策“第三支箭”的正式落地，短期企业融资通道被打开，以11月为分水岭，房企困境发生了根本转变，纾困方向从此前“救项目、保交楼”向“救项目与救企业并存”转变，一定程度上，行业供应端得以政策利好加持，但需求端还有所掣肘。

在这样的行业大背景之下，赣州楼市表现是否会有不同呢？

◉数据整理：世联聚义市场研究中心

PART ONE

土地篇

- LAND SALE -

赣州全市一级市场

赣州全市全年土地出让成交217.35万㎡，金额约219.32亿元，成交面积连续三年下降，同比去年降三成，难见溢价。

据世联聚义市场研究中心对江西省公共资源电子交易平台的监控，2022年全年，赣州市共出让成交土地797宗成交，环比2021年841宗下降5.23%；总成交金额约219.32亿元，环比2021年219.24亿元基本持平；总成交面积约217.35万㎡，环比2021年320.35万㎡下降32.15%。

展开全文

其中，土地主要成交区域为中心城区（章贡区、经开区、蓉江新区）、南康区、上犹县、宁都县、会昌县和龙南县。同时，同比2021年，赣县区、于都县、瑞金市、石城县、崇义县五县的成交量大幅降低。

赣州中心城区一级市场商住类用地

赣州中心城区全年商住类土地出让成交63.69万㎡，金额约37.12亿元； 供应少，四连跌之下商住用地越来越稀缺。

2022年全年，赣州中心城区商住类土地共计出让成交18宗，环比2021年28宗下降35.71%；总成交金额约37.12亿元，环比2021年48.37亿元下降23.26%；总成交面积约63.69万㎡，环比2021年119.47万㎡下降46.69%。

2022年赣州地王诞生在章江新区行政中心板块，由中海地产竞得，楼面价5840元/㎡，同比去年6599元/㎡下跌759元/㎡。本土房企在中心城区拿地活跃，一改去年被“央国平”和品牌房企垄断的局面，前十排行榜中，民企占四席。

综合来看，2022年赣州全市土地成交量继续下滑，创2017年以来新低。从成交结果来看，核心区域商住用地仍受追捧，溢价能力较强，其余用地则基本底价成交。

房企拿地慎重，中心城区土地出让同样慎重，土地成交总量虽与去年基本持平，但商住类用地供应量降三成，成交金额跌近五成。赣县区则大幅下跌，南康区小幅上涨。

宁都县、龙南县、上犹县虽土拍活跃，但主要为工业和商服类用地、个人小宗住宅用地以及国企竞得，市场交易能力无法预估。

与去年不同，今年流拍土地不多，成交量下降主要受供地收紧影响，控制土地供给是为进一步调节当前市场行情不佳之下的供需平衡关系。

PART TWO

成交篇

- TRANSACTION -

据赣州市统计局发布，2022年全市商品房销售面积1328.1万平方米，下降6.0%。其中住宅销售面积1069.6万平方米，下降12.1%， 降幅低于全国同期水平；商品房销售额894.9亿元，下降10.0%，其中住宅销售额722.4亿元，下降17.1%。

赣州中心城区住宅市场

据世联聚义市场研究中心对赣州市中心城区（章贡区、经开区、蓉江新区）的市场监控，2022年住宅供应量89.8万㎡，同比去年下降46.25%；成交量90.1万㎡，同比下降57.30%；成交均价同比去年下降2.60%。

中心城区住宅供求量价均呈现大幅下降，创2015年以来新低。其中3月受疫情影响、8月传统淡季，虽有公积金贷款额度上调、房贷利率下降、契税补贴等多轮积极政策出台，但“金九银十”仍显得后劲不足，以价换量效果不明显但基本所有房企都在争取。

从中心城区三个区域的成交表现来看，成交量各区域之间较平衡，往年强势区域蓉江新区新房源不足；经开区库存持续去化中，缓供缓销；章贡区则有沙河片区、水东片区和章江新区几个新盘走量。价格上，除章贡区以外，经开区和蓉江新区全年成交均价有小幅下降。

从库存上看（期房并已预售），中心城区住宅库存量稳定的维持在8-10个月之间，2022年供需基本平衡，整体库存正常。

中心城区非住宅市场

中心城区2022年商办类物业成交量价继续下跌。写字楼成交量同比2021年跌37%，商铺跌38%，公寓跌8%。

赣州写字楼市场持续低迷，低价高佣并无太大成效，该类物业在市场的去化量一直不高，2022年更低于去年；公寓市场则以万象SOHO领跑，核心区域内的高性价比产品市场表现较抢眼；商铺市场则以超低价清货为主，城区现4字头、5字头商铺，成交均价被拉低。

写字楼、商铺和公寓的销售仍旧通过高昂的渠道佣金来刺激，同时“以价换量”“低门槛高回报”的销售手段更加多元，从销售情况来看，大幅低于市场价的商办类物业仍能取得一定成交量，市场有一定客户量，只是对价格预期非常低。

至于库存上，区域内商办类物业库存量一直很大，市场整体去化周期在35个月以上，部分项目的房源积压时间甚至超过60个月，加上因产业发展不断交付的产业园和商业配套带来的写字楼、格子铺，以赣州目前的经济发展现状和客户需求，短时间这类物业仍难有市场零散销售前景，央企国企做资产自持或大客户整销是较快的变现途径。

但从赣州市经济发展长远的角度来看，能顺利承接大湾区产业转移，各类型企业的进一步入驻，和办公习惯的改变，将为设计理念先进、配套优质、运营管理优秀的商办物业带来出租和销售契机。

二手房市场

2022年，赣州全市二手房共计成交约322万㎡，其中住宅占78.7%，商业占21.3%；赣州中心城区二手房共计成交118万㎡，其中住宅占86.9%，商业占13.1%。

同比2021年，全市二手房成交量继续下跌，但中心城区二手房市场则相对坚挺，二手住宅成交量与2021年基本持平，二手商业成交量则接近六成涨幅。

综合来看，赣州2022年的市场表现与全国市场基本一致——量价齐跌。虽然供应端在第四季度迎来政策利好，但需求端的本质问题即购房信心缺失和购房资金来源尚需经济复苏来支撑，故而虽有多项积极政策出台，对市场上扬却并没有太大帮助。

但同时我们也看到，随着“房地产业是中国国民经济的支柱产业”被重提，在房地产市场已经持续“筑底”多月之后，有关部门正着力提振消费大环境，从金融支持房地产十六条，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，股权融资方面调整优化五项措施的政策“三支箭”落地，再到优化疫情防控措施的“新十条”，诸多业内人士表示，消费大环境正在好转，且回暖趋势高于预期，预计今年第一季度开始，楼市成交量将迎来逐步回升。

中国目前处在城镇化发展的重要阶段，进入了推进新型城镇化进程的关键时期，“大型易地搬迁融入新型城镇化”将明显利好三四线城市，城乡融合发展、乡村振兴等战略也将与传统房地产市场碰撞出新的火花。

从更长远来看，根据国际经验，当城镇化率进入高位之后，存量房市场成交额将超过新房，因此，“居住服务”行业的大上行周期也即将开启，房企也将迎来传统房开向城市综合运营商转型的新篇章。

数据说明：

文中成交数据为“世联聚义市场研究中心”统计与汇总，可能因统计口径、统计周期、界定因素等差异与官方备案数据有出入，仅供参考；

文中商品房供应量及库存量均以“取得商品房预售许可证”和“签订商品房买卖合同”的、正常面向市场销售的房源为统计基础。

来源：世联聚义置业

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