最近的一系列举措，导致房企的债务压力更大了！

在融资不畅的背景下，房企必须依靠资金的高周转才能活下去。

但目前，7部委的严查行动会严重影响下半年的销售预期，进而影响房企资金链。

银行的信贷也在收紧，发改委又限制房企在境外发债，房企的生存环境可以说是很恶劣了。

很多朋友们觉得，既然房企压力这么大，大概率会降价打折处理房子，以便完成快速回款，现在是捡便宜的好机会，这个是思考问题的正确角度吗？

今天我来简单说点我的理解。

01

房价目前虽不会大跌，但涨势很明显在变缓！

很长一段时间，大部分人对房价都有一个共同的认知：“房价永远会涨”。

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在这种观念的支配下，绝大多数人都把房子视作投资的最佳途径。

然而，就像某房地产观察人士评论的那样：“房价永远上涨，这是一种神话，始终是要被打破”。

一线城市的房价目前已经开始出现松动，北、上、广、深的商品房均价都有轻微下跌。

北京的跌幅最大，从2017年8月份开始，北京房价便开始下行。

到2018年3月，北京的房地产均价跌幅已达15%。虽然2018年5月之后开始触底反弹，力度有限。

位置偏远的地区受到的影响更加明显，北京通州某楼盘距离城区较远，该楼盘在去年10月的备案价为3.75万元；而到了2018年6月，均价跌到了2.68万元。

深圳的跌幅最小，但比较持久，已经创造房地产均价了连续21个月下跌的记录。但这21个月总共下跌还不到500块钱，平均每个月跌了一包烟的价格。

客观的说，人口和资源的集聚是房价“稳”的唯一因素。

一线城市，有大量人口，有大量优质的大中小学校，有大量的银行存款，有科技和创业人才、还有无数的高科技企业和独角兽公司。

在这种情况下，一线城市的房价虽有下跌，也是“意思意思”，长期来看还是相对稳健的。

与此同时，二线城市的房价涨势也有了明显收敛。

先是西安、再是长沙、然后是杭州、上海，接下来还会有更多的城市不断的出台相关规定，限制和打击各种炒房行为，特别是限制企业购房。

对于反炒房战役来说，限制企业购房是决定性一步棋。企业的投资性地产不能变现了，房子砸手里了。房地产市场成交量进一步缩小，因为刚需买房的人会越来越多，成交会逐渐成为较为平衡的状态。

所以，这种情况下，房价涨势变缓也是短期内的必然结果。

三线虽在涨，但是未来缺乏接盘侠。

上次，我在盘点全国城市短期房价趋势的时候说过，“资金”想流水一样，热钱被一线、新一线、二线城市的楼市调控政策拒之门外，但“钱”对于不动产投资的热情却不会减少，总是在寻找不同地域的房产投资渠道。

限购、限售，把钱一层一层往下压，从今年初就把钱推到了三线城市的门口。

已经涨起来的城市，像山东的烟台、临沂，广东的珠海、江苏的扬州等等。

还有没涨起来的城市，有几个城市的房价很有潜力，河南的洛阳、信阳、南阳、安阳，四川的绵阳、德阳，湖南的岳阳、衡阳，安徽的阜阳等等。

当然了，三线城市有70个，数量多。

再加上部分城市企业不准购房的政策有可能扩大，所以能分给三线城市的“钱”并不多。

同时随着棚改货币化的收紧，未来三四线城市房价上涨的步伐也会变慢，已经涨上去的，想要变现，其实也可能存在无人接盘的尴尬局面。

02

这种形势下，该去哪儿买房？

去哪买房，要先学会认识城市。

城市和人一样，每天都在发展。郊区变为市区，对一个不断发展壮大的城市来说，是必然的。

城市规划局搞开发，使得主城区的外拓，既是规划的结果，更是一个自然发展的过程。

所以，郊区也有可能变成市区。

在各地的城市化浪潮中，我们应该换一种思维，重新认识郊区与市区，也能重新认识房价！房子就是城市的一个细胞，虽然很小，却脱不了干系。城市的繁荣与否，直接影响着房价的天花板。

买房在某种程度上也在买未来！

买绵阳的房子,就是投资绵阳这个城市的未来。

一个城市本身是否有活力，是否有规划，决定了这座城市未来的房产价格。

我建议，如果在三四线城市里面选，就去选那些城建规模大的城市。

比如，之前我在聊三线城市房价的文章中就写过：四川省绵阳、德阳等城市都有大规模城建计划。

以绵阳为例，绵阳有个790亿的城建计划。绵阳户籍总人口480万，城区人口才150万。790亿撒在150万人口的购买力上，房价的变化可想而知！

再以广州市为例，番禺区有个村，名叫“祈福新邨”，人称“中华第一村”。在2014年，这个村还以“1万元入住”吸引“新广州人”来购买置业，然而仅仅4年，当地的房价就涨了四倍，现在已经是每平方4.5万元的高价！

番禺区祈福新邨的这种情况不是个案，由于政府的规划建设和大规模投资，导致一个地方繁荣，带动了一个板块，于是，郊区成了市区，郊区楼也卖出了市区价。

例子不再多举，但规律显而易见。

03

如果已经选定了城市，怎么找到一个城市的价值洼地呢？

❶ 参照城市规划

上海有个张江镇，自从有了轻轨，张江镇就变成了张江高科了。

地铁、轻轨怎么规划？哪里是住宅区？哪里是商业区？哪里是开发区？招商引资的土地在哪？

从这些规划里面都可以看出，三线城市发展的方向在哪、城市投资的目的在哪？这就是房价要“涨”的支撑位。

❷ 新建的大学城基本上是价值洼地

芜湖市有个弋江区，自从15年前有个大学城之后，现在的商业住宅都发展起来了，房价也都濒临破万了。

有的三线城市可能经济上不太抢眼，但在教育方面却十分抢眼，优势的大中专学校很多，这些学校位置相近，构建了一个个大学城。大学之间都有一定的空闲土地，有些地块是为了大学服务区而规划的，有些则是为了住宅建设而规划。

这个价值链条往往是这样的：

大学城建设完成→学生入学、人口汇集→大学的服务区兴起、商业繁荣→住宅建设开始→房价上涨

❸ 参考银行网点的布局。

买房，如果没赶上交通，没买上大学城。

那要买在哪？

可以参考银行营业厅的布局，有些地方荒无人烟，但唯独有一家银行的网点，那你就要特别注意了。

银行营业厅的布局绝不是随意的，是深思熟虑的。如果你买房选地段，实在拿不定注意，那就参考银行营业厅。

PS：有时候，选择比努力更重要！