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作者：李霏雨、梁硕

单位：辽宁锦儒律师事务所

微信号：faye723 | lsyummy1209

近年来，“房价”一直是人们热议的话题之一，关于房地产开发经营行业的正面/负面新闻报道也时长见诸报端。

对于这一关乎国计民生的重要行业，我们有必要研究其发生纠纷的情况，以期为行业健康发展贡献绵薄力量。

本文以公开裁判文书为基础，分析了房地产开发经营行业2014年至2017年的纠纷情况，对房地产开发经营行业的纠纷从数量、案由、标的额、诉讼地位等维度进行分析，发现了该行业的纠纷呈现出“额小量多”等特点。

此外，我们发现虽然该行业纠纷数量整体增速趋缓，但“房地产开发经营合同纠纷”这一最能反映行业特征的纠纷类型数量增速却反有增加。

因此，本文最后对最高人民法院审理的房地产开发经营合同纠纷情况作了简要分析，并提炼了该类纠纷中最为重要的13个裁判观点，以飨读者。

检索条件

数据来源：Alpha案例库&行业雷达

地区：全国

行业：房地产开发经营

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年份：2014-2017年

案件类型：民事（含执行）

数据采集时间：2018年6月10日

房地产开发经营行业纠纷增速趋缓

2014年至2017年，全国房地产开发经营行业公布的裁判文书数量和涉及的标的总额均呈递增趋势。

其中2014年公布的裁判文书数量为175,699件，争议标的总额为163,940,175,331元；

2015年公布的裁判文书数量为314,725件，争议标的总额为294,461,574,740元；

2016年公布的裁判文书数量为420,074件，争议标的总额为407,792,547,119元；

2017年公布的裁判文书数量为496,502件，争议标的总额为412,647,640,484元。纠纷变化趋势如下图：

从图示可以看出，公开裁判文书数量和涉诉标的额逐年增加，但涉案标的额的增长趋势已显著放缓，尤其是2017年度，公开裁判文书数量比2016年增长了18%，涉案标的额的增长率仅为1.2%。而两项指标增长率最高的为2015年度，增长率均达到80%。

造成这一现象的原因可能有以下两个：

一是由于司法政策的原因：2014年起，最高人民法院、全国所有高级人民法院和中级人民法院以及部分基层人民法院的裁判文书开始上网公布。

2015年是该政策实行的第二年，经过一年的推广，全国各级法院的裁判文书上网率有明显的提高。

二是由于限购政策变化的原因。2014年下半年开始，全国各省市根据自己的实际情况开始逐渐放开限购政策，各地楼盘的成交量增长迅速，楼市回暖的信号促使房地产开发企业的又进入新一轮的投资热情，地块成交价格上涨，大量楼盘开工建设，因此案件数量大量增加也是符合变化趋势的。

近一两年来，因房价上涨过快，各地限购政策重新趋严，纠纷数量增幅相应降低。

同时，房屋买卖合同纠纷数量较多，而这类纠纷所涉标的额并不高，这可能是导致2017年相比2016年虽纠纷数量大增18%，但涉案标的额总额并未明显增加的原因之一。

涉诉案由分布趋势分析

2014年至2017年，全国房地产开发经营行业民事诉讼案件中，案由排名前三位的一直是：房屋买卖合同纠纷，借款合同纠纷，建设工程合同纠纷。具体情况如下图：

从趋势线上可以看出，房屋买卖合同纠纷的数量要远超过建筑工程合同纠纷，且增幅明显。

房屋买卖合同纠纷多发生在企业和自然人之间，而建设工程合同纠纷发生在企业和企业之间，房屋买卖合同纠纷数量较大是符合常理的。

房屋买卖合同纠纷增幅明显，也从一个侧面反映了自然人依法维权意识日益强烈，房地产开发经营行业的企业更应当加强商品房销售环节的风险防控。

借款合同纠纷数量排在第二位，反映出房地产开发经营行业的企业在经营中对资金需求量很大。

近年来很多相关企业盲目扩张，造成资金链断裂而无法偿还借款，这也是导致借款合同纠纷数量增长的一大诱因。

涉诉标的额分布区间分析

2014年至2017年，全国房地产开发经营行业的民事案件中，涉诉标的额在10万元以下的裁判文书数量占全部裁判文书的60.17%，10万元至100万元的裁判文书，占25.64%。标的额在500万元以上的裁判文书占比较少，仅占全部裁判文书数量的5.27%。

造成这一现象的原因是由于在房地产开发经营行业的涉诉案件中，房屋买卖合同纠纷所占比例最大，而房屋买卖合同纠纷大部分为企业和自然人之间的案件，这一类案件涉诉标的额一般都在500万以下。

行业涉诉身份分析

全国房地产开发经营行业的诉讼地位如下图所示，房地产开发经营行业主体在诉讼中多处于“守方”的地位，仅在20%左右的案件中作为“攻方”参与诉讼（攻方指作为原告、上诉人、再审申请人、执行申请人的当事人；守方指作为被告、被上诉人、再审被申请人、执行被申请人的当事人）。

这表明，房地产开发经营行业的企业在诉讼中往往处于被动地位，较易被其他主体主张权利。结合前文案由及标的额分布分析，我们相信房地产开发经营行业的企业如能进一步加强商品房销售环节的风险防控，则企业纠纷数量应能较明显地下降。

最高人民法院审理的房地产开发经营合同纠纷

房地产开发经营合同是房地产开发经营行业交易中最为基础和关键的合同，也是确定双方权利义务的依据，在房地产开发经营行业整体纠纷数量增速趋缓时，2017年房地产开发经营合同纠纷数量与前三年相比却有较大增幅，达到25.77%。

因此，我们检索并梳理了2014年至2017年最高人民法院审理的房地产开发经营行业所涉房地产开发经营合同纠纷的案例，归纳、汇总了以下13个核心裁判观点，供读者参考。

房地产开发经营合同纠纷裁判观点分析

【裁判观点1】共同投资、共享利润、共担风险是合资、合作开发房地产合同的基本认定标准。

【典型案例】遵义兴宇房地产开发有限公司、遵义三达房地产开发有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（2017）最高法民申3874号

【法院认为】本案《联建合同》的主要内容是对兴宇公司自主建设部分和双方联建部分的权利归属及义务分配进行约定，合同目的是联合开发赖壳山综合市场项目。

根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”

根据《联建合同》的主要内容及目的，三达公司与兴宇公司在赖壳山综合市场项目上共同投资，共享利润，共担风险，一审法院据此认定《联建合同》为合资、合作开发房地产合同，并无不当。

【裁判观点2】以未经批准的划拨土地使用权作为投资与他人签订的合作开发合同无效。

【典型案例】湖北华富房地产开发有限公司、武汉珞珈山宾馆有限公司（原湖北易斯特国际酒店管理有限公司）合资、合作开发房地产合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

（2017）最高法民申4863号

【法院认为】最高院认为，珞珈山宾馆与华富公司签订的《项目合作开发协议》，因违反《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。”的规定，属无效合同。

涉案土地系珞珈山宾馆向湖北省军区租赁而来，珞珈山宾馆没有涉案土地使用权。

【典型案例】西安市房地产经营二公司、陕西华春轩房地产有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书

（2017）最高法民终400号

【法院认为】从《合作开发合同书》的内容分析，对于涉案项目开发，约定了双方当事人各自需要分工、负责的事项，因此合同性质属合作开发房地产合同，并非土地使用权转让合同。

根据双方当事人提交的证据，涉案项目拆迁、报批、报建过程中均是以房地产二公司的名义进行，华春轩公司的主要合同义务是投入资金，进行开发建设。

涉案土地虽为划拨用地，但由于涉案项目为棚户区改造项目，前期拆迁、安置工作需要大量资金支持，房地产二公司作为政府确认的项目开发主体，其与华春轩公司签订《合作开发合同书》，以期华春轩公司投入资金保证项目进展，而并非将涉案土地转让给华春轩公司。

且双方在合同第三条第二项第一点约定，华春轩公司负责办理开发项目的相关手续，包括出让性质的土地使用证，可见双方当事人真实意思表示是在开发过程中要将涉案土地性质由划拨用地变更为出让地，再进行开发建设，并非将划拨用地直接作为投资进行合作开发。

故房地产二公司主张因涉案土地为划拨用地、《合作开发合同书》实质为项目转让，导致合同无效的主张不成立。

【裁判观点3】合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

【典型案例】重庆恒森实业集团有限公司、四川中拓房地产股份有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书

（2017）最高法民终99号

【法院认为】案涉《永宁地产项目合作协议》《永宁地产项目公司开办合作协议》不属于土地使用权转让合同。

《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

本案《永宁地产项目合作协议》《永宁县地产项目公司开办合作协议》在签订时，四川中拓公司并未以案涉土地使用权入股，且重庆恒森公司与四川中拓公司在签订上述协议之时，案涉土地还未进行招拍挂，四川中拓公司并不是案涉土地的使用权人，不应适用本院前引司法解释第二十四条的规定，重庆恒森公司主张四川中拓公司仅提供土地，不参与合作经营，不承担合作风险，只享有固定收益，案涉两份协议应为国有土地使用权转让合同的上诉理由不能成立。

【典型案例】湖北金厦房地产开发有限公司与武汉市硚口区宗关街汉西村村民委员会、武汉市硚口区汉西路道路排水改造指挥部等合资、合作开发房地产合同纠纷申诉、申请民事裁定书（2015）民申字第2677号

【法院认为】长丰公司与金厦公司签订的《联合开发合同书》，虽名为联合开发，但从合同约定的内容看，长丰公司不参与讼争项目的经营管理，也不承担经营风险，只收取固定利润，依据《土地使用权解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”之规定，上述联合开发合同应认定为土地使用权转让合同。

【裁判观点4】合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。

【典型案例】西安市房地产经营二公司、陕西华春轩房地产有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书

（2017）最高法民终400号

【法院认为】根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效”的规定，由于华春轩公司在一审审理中已经提交其于2014年2月14日取得的《房地产开发企业暂定资质证书》，且房地产二公司在二审庭审中自认其亦具备房地产开发资质，故涉案《合作开发合同书》并不存在因双方当事人不具备房地产开发资质而无效的情形，房地产二公司的该项主张不成立。

综上，《合作开发合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应恪守履行。

【典型案例】王志红与西安悦欣感光复印纸有限责任公司、陕西永安房地产开发有限公司等合资、合作开发房地产合同纠纷申诉、申请民事裁定书（2016）最高法民再250号

【法院认为】虽然在签订《联合建设房地产合同书》时，王志红与西安悦欣公司均不具备房地产开发经营资质，双方对此亦明知,但2004年3月9日，西安悦欣公司将案涉“时代家园”项目转让给具有房地产开发经营资质的陕西永安公司，并在相关部门办理了转让手续。陕西永安公司和西安悦欣公司的时任法定代表人均为廖永明。

西安悦欣公司与陕西永安公司签订《联合建房协议书》转让案涉项目时，案涉项目已经在建，却未评估作价。

陕西永安公司接手案涉项目后，王志红主张仍由其根据《联合建设房地产合同书》约定继续负责办理项目规划许可证、施工许可证、预售许可证以及进行项目施工管理等，西安悦欣公司与陕西永安公司并没有提交相反证据予以反驳；

项目的后续开发建设和销售工作均以陕西永安公司的名义进行，且陕西永安公司已将项目房屋全部出售完毕。

虽然陕西永安公司未与王志红重新签订合同，但已以其行为表示其同意加入到西安悦欣公司与王志红之间合作建房法律关系中。

基于本案的事实，《联合建房协议书》可以认定是对《联合建设房地产合同书》的延续，两份协议的效力应一并分析认定，合作建房三方当事人其中一方陕西永安公司具备房地产开发经营资质，在无其他法定无效情形下，应当认定两份协议均合法有效。

一审、二审法院以王志红、西安悦欣公司不具备房地产开发经营资质为由认定《联合建设房地产合同书》无效不当，本院予以纠正。

西安悦欣公司、陕西永安公司与廖永明在案涉合作项目已经完毕、所建房屋也已全部出售的情况下，以《联合建设房地产合同书》无效来抗辩王志红对项目进行结算的诉求，有违诚实信用原则。

【裁判观点5】合同双方协议约定变更工业用地使用权性质作为合作开发房地产合同的出资，符合法律规定。

【典型案例】宁夏金力泰钢结构有限公司与银川开发区宏建房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书

（2015）民一终字第57号

【法院认为】关于合同效力问题。考察合同效力的主要依据是合同约定内容。从涉案合同内容看，案涉合同并未违反法律效力性强制性规定。

金力泰公司上诉主张，订约双方约定变更土地性质，违反《中华人民共和国土地管理法》等法律规定，应认定无效。

双方协议变更讼争用地性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序，符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。

金力泰公司与贺兰县国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》第十七条和第二十四条明确约定，变更土地用途或转让土地均应报贺兰县国土资源局批准，说明该宗土地变更用途或转让并非禁止，可以通过申报批准而实现。

金力泰公司关于协议无效的主张，缺乏法律依据，不能成立。

【裁判观点6】合作开发房地产各方当事人在项目公司中是否享有股权，不影响其在合作开发合同中所应享有的权益。

【典型案例】再审申请人海南海联工贸有限公司与被申请人海南天河旅业投资有限公司、三亚天阔置业有限公司及原审第三人三亚丽源投资管理有限公司、王家金、中国爱地房地产开发有限责任公司、杭州富丽达置业有限公司合作开发房地产民事判决书

（2015）民提字第64号

【法院认为】本案是海联公司与天河公司基于《合作项目合同书》而发生的合作开发纠纷。根据前述，天阔公司只是天河公司与海联公司双方按照《合作项目合同书》约定为开发天阔广场项目而借用的合作项目载体，不是涉案合作开发合同的相对方，海联公司无论是否为天阔公司的股东，均不影响其在《合作项目合同书》中所享有的收益权。

海联公司对天阔广场项目所享有的23.8%房地产利益分配权，是依据其与天河公司双方所签订的《合作项目合同书》约定，以三亚市政府补偿给其的项目开发权以及46.5亩建设用地使用权投入项目公司，获取的23.8%房地产利益分配比例；

而邢坚、邢伟是以出资238万元取得天阔公司的23.8%股权，不是同一法律关系，邢坚、邢伟将其所持的天阔公司23.8%的股权转让给天河公司是天阔公司股东之间产生的股权转让法律关系，与海联公司在《合作项目合同书》中所享有的23.8%房地产利益分配权比例没有关系，不能以海联公司在天阔公司不享有股权，就认定其退出了天阔广场项目。

按照《合作项目合同书》的约定，海联公司以三亚市政府补偿给其的项目开发权以及46.5亩建设用地使用权投入项目公司，并通过仲裁裁决的方式将天阔广场项目裁决给了天阔公司，这是海联公司履行《合作项目合同书》约定的义务，并非是向天阔公司的出资。

根据合同相对性原则，《合作项目合同书》是海联公司与天河公司之间签订的合作合同，在海联公司与天河公司双方当事人没有就合同解除终止达成一致的情况下，三亚中院、海南高院以邢坚、邢伟转让了代海联公司在天阔公司所持股权，并已将46.5亩土地投入了项目公司，来认定海联公司已退出合作项目，不享有任何权利，没有法律事实和法律依据。

《合作项目合同书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，在没有经过依法依约解除、终止的情况下，海联公司有权主张解除合同并要求天阔公司将“天阔广场”土地及项目开发权返还并变更主体为海联公司。

【裁判观点7】超出规划设计建筑面积的部分房屋，在经有批准权的人民政府批准前，当事人不能请求分配。

【典型案例】辽宁万方房地产开发有限公司、兰庆高合资、合作开发房地产合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

（2017）最高法民申3632号

【法院认为】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条规定:“房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。”

本案中，案涉项目《建设工程规划许可证》批准的建设面积73505.5平方米，而实际建筑面积为105770.76平方米，已售总面积88081.99平方米，案涉项目存在超出规划设计违规建设并销售部分违规建设房屋问题。

本院认为，超出规划设计建筑面积的部分房屋，在经有批准权的人民政府批准前，当事人不能请求分配。

二审法院没有查清案涉项目中超出规划设计建筑面积的房屋是否已经有批准权的人民政府主管部门批准，变成了符合规划的合法建筑。

【裁判观点8】合作开发房地产违章建筑不予分配。

【典型案例】南京羽舜实业有限公司与北京祥胜明新技术开发有限责任公司、沈志坚合资、合作开发房地产合同纠纷申诉民事裁定书

最高人民法院（2014）民抗字第14-1号

【法院认为】根据本院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条的规定，适用该条文需同时具备两个条件，一是符合该司法解释条文规定的三种情形之一，二是合作开发房地产合同的当事人提出分配房地产项目利益的诉讼请求。

本案中，涉案房地产未经有批准权的政府主管部门批准，亦未取得建设工程规划许可证，无论合作开发房地产合同的效力如何，只要当事人请求分配该合同项下的房地产项目的利益，则根据上述司法解释条文的规定，不予受理，已经受理的，驳回起诉。

【裁判观点9】合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

【典型案例】襄阳市洪沟房地产开发有限公司、徐留元等与襄阳市洪沟房地产开发有限公司、徐留元等合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书

最高人民法院（2015）民申字第51号

【法院认为】被申请人于2011年3月26日与申请人签订《协议书》后，又以各种理由拒绝履行继续出资义务，2011年9与21日要求申请人签订退还原出资额共3000万的两倍6000万元的《解除〈协议书〉的协议书》（以下简称《解除协议》），申请人出于无奈只好签署了该《解除协议》并出具《欠条》。

上述行为说明，被申请人不承担任何经营风险，只收取固定收益。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同”的规定，被申请人的投资已经演变为申请人对其的借款。

《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》也规定了“不参加共同经营，也不承担联营的风险责任，不论盈亏均按期收回本息，或者按期收取固定利润的，是明为联营，实为借贷”。

故本案应当认定为借贷法律关系，并适用审理借贷案件相关的法律作出判决。

【裁判观点10】非因双方当事人原因导致合同解除的，出资方有权共享合作期间合作项目形成的相应权益包括土地增值部分。

出资方未全部出资到位的，如无特别约定，应根据权利义务一致原则，以各方实际出资比例确定各自应享有的项目权益。

【典型案例】福州宏发房地产有限公司与方明通合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院

（2014）民申字第1218号

【法院认为】因此，尽管《联合开发建设合同书》有宏发公司和方明通对开发项目所得净利润按40%和60%的比例分成的约定，但原审判决综合双方《联合开发建设合同书》全文条款的内容，认为该合同约定的利润分成系以双方按约投资到位，项目全部开发完成为预期，符合双方合同本意。

因方明通仅履行了部分合同义务，原审根据权利义务相一致原则，以双方实际出资比例确定各自应享有的项目权益，并进而对方明通主张按照60%的比例计算其投资增值收益未予支持，并无不当。

《联合开发建设合同书》第一条约定，该项目至宏发公司办理变更土地用途为商住用地止，总价为3200万元。因此，原审判决将宏发公司在本案项目中的投资额确定为3200万元有合同依据。方明通另支付给宏发公司的817万元系代垫费，且该款因方明通主张返还，原审判决已判令宏发公司向方明通返还。因而方明通主张该款为其对项目的投入理由不能成立。

根据本案事实，双方合作开发用地被政府因城市建设需要而收回，因此导致双方原合作开发合同无法继续履行，双方均不存在违约或过错。

而对于置换后的新项目，双方并未达成新的一致意见。故原审判决认定双方解除合同的原因系不可归责于双方事由，适用法律并无不当。

【裁判观点11】双方均存在违约的情况下，应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约程度大小等综合因素，判断合同当事人是否享有解除权。

【典型案例】西安市房地产经营二公司、陕西华春轩房地产有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书

（2017）最高法民终400号

【法院认为】房地产二公司不按照合同约定履行合同义务，且在合同履行过程中，未与华春轩公司解除合同就与煜星公司、世和公司就涉案项目另行签订合作协议，是导致合同无法继续履行的根本原因。

华春轩公司在合同约定的签字生效后二十日内（即2010年8月28日）仅支付了3000万元，随后在9月7日支付了1500万元，11月22日支付500万元，其未按照合同约定的时间节点支付完毕5000万元专项资金，一定程度上耽误了项目前期的拆迁安置工作，亦存在违约行为。

但华春轩公司随后仍陆续投入资金用于项目拆迁、设计等，其以实际行动表明其仍在履行合同，不存在根本违约的情形。

但由于房地产二公司在2012年、2013年两次与其他合作方签订合同，以实际行动表明不再履行与华春轩公司的《合作开发合同书》。

故华春轩公司于2015年1月17日、19日两次通过快递的形式向房地产二公司发出《解除合同通知书》要求解除合同。

华春轩公司要求解除合同的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，一审判决解除《合作开发合同书》正确，应予维持。

【裁判观点12】双方当事人未对投资数额有明确规定，如何分配利润。

【典型案例】大连宝玉集团有限公司、大连隆丰房地产开发有限公司与大连金世纪房屋开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书

最高人民法院（2013）民申字第1997号

【法院认为】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《土地使用权解释》）第二十二条规定：“合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。”

该条适用的前提是合作开发房地产合同对双方当事人的投资数额有明确约定，而《联合建房协议书》（以下简称《联建协议》）和《<联合建房协议书>之补充协议》（以下简称《补充协议》）并没有对金世纪公司与隆丰公司、宝玉集团的投资数额作出明确约定。

因此，二审判决直接适用《土地使用权解释》第二十二条的规定确有不妥，但是，本案处理可以参照《土地使用权解释》第二十二条的立法精神。该条之所以规定对未足额出资一方的利润分配比例进行调整，是基于投资是当事人利润分配的基础、权利义务相一致以及公平原则等因素的考虑。

本案《联建协议》以及《补充协议》虽未对双方的投资数额作出明确约定，但在确定分配比例时显然是以出资作为计算的依据，其中金世纪公司的义务是提供土地使用权，而隆丰公司、宝玉集团则是负责“整体项目建设开工至竣工所需的全部经费及水、暖、电、气、电视、通讯通邮、道路、绿化、消防、物业管理系统等全部配套费以及工程费等”，并没有约定以其他标准分配利润，并且，根据《联建协议》的约定，隆丰公司、宝玉集团交付给金世纪公司的3000万元款项，也属于投资款的组成部分，金世纪公司在收到上述款项的前提下，相应地增加宝玉集团的应分配比例，该约定可以印证出资系双方确定分配比例的基础。

【裁判观点13】合资合作开发房地产合同被认定无效或撤销的处理。

【典型案例】甘肃惠嘉房地产开发有限公司、兰州市七里河区秀川街道郑家庄新社区居委会合资、合作开发房地产合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（2017）最高法民申867号

【法院认为】根据本案查明事实，本案三方当事人签订的《郑家庄新社区城中村改造工程房屋拆迁补偿协议书》所涉土地性质为集体所有，三方合作的内容为棚户区改造，并以此为由申请建设用地，但该申请未得到政府的批准，案涉协议亦因违反现行法律、法规而无效。三方当事人对案涉土地性质为集体所有均属明知，对协议最终被认定无效均有过错。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案中，案涉《郑家庄新社区城中村改造工程房屋拆迁补偿协议书》被认定无效，但为履行该协议，郑兴公司库房及住宅用房5000平方米已被拆除，对此各方均无异议。

郑兴公司被拆除的库房及住宅用房的价值，虽因客观原因无法鉴定，但其因此而遭受的经济损失客观存在,各方当事人均应分担相应损失。

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