昆明的住宅去化周期越来越长，没有新盘可以再卖两年！

昆明住宅去化周期再次拉长！

近两年来，减少库存一直是昆明市促进房地产业发展的主要目标之一，不止一次出台措施，通过多种方式支持房地产企业。

尽管上半年宏观环境有所改善，购房成本降低，新房供应减少，昆明住宅市场去化周期不但没有缩短，反而更长。

受2021年惨淡的土地拍卖市场影响，今年新房供应大幅减少。上半年，昆明主城(五区)共获得95张预售证(含15张预售证变更)，预售面积313.06万㎡(含预售证变更36.62万㎡），共有72个项目获得预售证书(含5个项目变更预售证书)。

也就是说，2022年上半年，昆明主城(五区)只有67个新项目获得了预售证书，不到目前市场上待售项目的一半，纯新项目很少。

据不完全统计，上半年开盘的纯新项目只有龙江金茂府、俊发未来城、招商·雍龙府、众安白马御府、枢纽曜城、金地十一峰、龙湖·揽境不到10个。

与去年同期相比，昆明上半年新增预售证减少150张，同比下降6522%，总预售面积减少约543.69万㎡。

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尽管供给端相对较差，但去化周期并未缩短。

昆明锐理发布的《昆明2022年房地产市场研究半年报》，2022年上半年新增供给同比下降50.29%，销量同比下降46.36%。

截至2022年6月30日，主城住宅存量达到906.78万㎡，根据近12个月的月均去化计算，去化周期需要23个月，市场成交量大幅下降，股票上涨，去化周期持续延长。

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与往年同期相比，2021年同期库存844.79万㎡去化周期需要11个月，虽然库存略有增加，但是去化周期的攀升幅度明显较大，房子更难卖出去。

事实上，从2021年下半年开始，库存基本保持在850万㎡至900万㎡两者之间，波动不大，但是去化周期已经从10多个月延长到20多个月，几乎翻了一番。

根据昆明市住房协会发布的半年报分区，虽然库存是影响去化周期的重要因素，但并不完全成正比。

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除周边郊区县、主城市机场区、东城板块、经济开发区、景观新城等区域外，难以去除；东南、西北、会展等优质区域和配套完善的区域仍然很受欢迎；由于供应不足，金马和世博的去化周期不长。

与住宅相比，商业产品的去化压力更大，比如写字楼，截至2022年6月30日，市场存量达到299.61万㎡，与去年同期相比基本持平，去化周期从211个月延长到232个月，增加了近2年。

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公寓市场更加乐观。自去年以来，昆明开始了大量的公寓项目“以价换量”，市场存量减少。

截至6月30日，昆明公寓存量为448.61万㎡，比去年同期下降4.45%，去化周期48个月，虽然缩短了7个月，但去化压力仍然很大。

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这也说明降价促销有一定的效果，低价仍然是目前公寓市场减少库存的主要手段之一。

低价也适用于住宅市场，以去年年中为分界点。虽然房价不时波动，但大致呈现上升趋势，未来不断下跌，最高点均价15661元/㎡降至14510元/平均价格㎡。

销售面积与平均价格走势基本成反比：平均价格上涨，销售面积下降；平均价格下降，销售面积增加。

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几天前，昆明二环路附近的一个未完工的复活项目发生了一场房屋抢劫战。原因是，在同一地区的产品中，低价是最重要的因素。可以看出，有很多买家只是在等待上车的机会。

这与今年的总体环境有关。自去年年底以来，全国房地产市场的优惠政策频频出台。今年，昆明还采取了一系列行动，如提高公积金贷款金额、降低首付、降低贷款利率、放宽贷款审批条件等，这对刚性需求来说确实是一个很好的上车机会。

供需矛盾的直接影响是价格的变化，虽然房地产市场已经有了复苏的信号，但要完全修复市场信心是一个漫长的过程。

特别是当许多房地产被曝光和关闭并推迟时，刚性需求只会更加谨慎和挑剔。整个市场仍处于下行周期。业内专家预测，在短期内，促销仍然是房地产企业下半年去库存的主要手段之一。

从长远来看，随着市场经济的逐步复苏，房地产市场的稳定，积压的住房需求释放，整体市场应该不会过长。

面对长期巨大的库存压力，昆明市政府和开发商正在积极寻求解决方案。无论是政府层面改善房地产市场环境、稳定房地产市场信心，还是开发商层面的降价促销保险交付，都在促进去库存。

此外，随着旅游业的复苏，云南经常以优越的自然条件进行搜索。作为省会城市，昆明承载着大量移民的涌入。拥挤的交通枢纽和景点不仅给房地产市场带来了人气，尤其是文化和旅游项目。

毕竟与北上广相比，昆明的房价确实不高，反正成本较低，买一套避暑养老似乎也是不错的选择。

随着信心的恢复，去化加速，房企资金回笼，房地产市场已呈现回暖趋势，去化周期缩短只是时间问题。

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